Un appartement a été vendu en état futur d'achèvement (VEFA).
Après la vente, l’acquéreur s'est plaint d’un retard de livraison de l’immeuble-vendeur.
Il est allé en justice pour demander réparation au promoteur.
Ce dernier s’y oppose : il justifie son retard de livraison par les retards de paiement imputables à l’acquéreur.
La cour d’appel donne satisfaction à l’acheteur. Elle estime que ses retards de paiement sont déjà sanctionnés par application des pénalités de retard prévues par le contrat. Par conséquent, le promoteur ne peut s’en prévaloir pour suspendre l'exécution de sa propre prestation.
La décision de la cour d'appel est cassée.
La stipulation de sanctions à l’inexécution du contrat n’exclut pas la mise en œuvre des solutions issues du droit commun des obligations, telles que l’exception d’inexécution. Ainsi le fait que les retards de paiement de l’acquéreur sont déjà sanctionnés par l’allocation des pénalités prévues par le contrat n’interdit pas au promoteur de s’en prévaloir pour justifier son propre retard de livraison.
- Cour de cassation, 3e Chambre civ., 14 février 2019, cassation, pourvoi n° 17-31.665