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Le 12 janvier 2008
Des propriétaires ont donné à bail commercial des locaux commerciaux à une société, pour une durée de douze ans à compter du 1er juillet 2002. La société preneuse ayant manifesté son intention de quitter les lieux à compter du 1er mai 2004, les propriétaires bailleurs lui font savoir que cette résiliation anticipée ne pourrait intervenir que concomitamment à la signature d'un nouveau bail avec un candidat présenté par la société locataire. Le 28 avril 2004, cette dernière ayant trouvé un repreneur, elle a confirmé son départ et convoqué les bailleurs pour un état des lieux et la remise des clés. Les bailleurs considérant que les conditions de la résiliation n'étaient pas réunies ont assigné la locataire en maintien des obligations mises à sa charge par le bail. La demande du bailleur est jugée irrecevable par la cour d'appel; à l'exception du montant du loyer, le nouveau bail proposé au candidat locataire devait nécessairement, en l'absence de volonté expresse contraire, être conclu aux clauses et conditions du précédent bail. Dès lors, l'absence de signature de ce nouveau bail procède d'un manquement des bailleurs à leurs engagements envers la société locataire. Cette analyse est rejetée par la Cour de cassation. Lorsque la résiliation amiable d'un bail commercial est subordonnée à la signature d'un nouveau bail avec le successeur du locataire, le bailleur peut, sauf abus de droit, modifier les conditions de la nouvelle location. En pratique, le bailleur précisera utilement, dans sa lettre au locataire en place, non seulement le montant du loyer du nouveau bail, mais aussi les modifications essentielles demandées en ce qui concerne en particulier les travaux, le remboursement des charges, les conditions de sous-location et toutes autres qu'il souhaiterait.Référence: - Cour de cassation, 3e Chambre civ., 14 novembre 2007 (R.G. n° 06-15.544), cassation