En application des dispositions des art. 1604 et 1605 du Code civil la délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l’acheteur. L’obligation de délivrer est remplie de la part du vendeur lorsqu’il a remis les clés, s’il s’agit d’un bâtiment, ou lorsqu’il a remis les titres de propriété.
Acte d’exécution du contrat de vente, la délivrance doit porter très exactement sur la chose vendue, telle que définie au contrat. Le vendeur doit délivrer cette chose dans son identité même, et ne peut effectuer une substitution.
Lorsque la délivrance est défectueuse, par exemple en qualité, l’acheteur peut ne pas exercer l’action en résolution de vente, mais préférer une indemnité qui vient se compenser partiellement avec le prix convenu. (Civ. 3e 29 janvier 2003, n° 01-2759)
En l’espèce, il est constant que les époux X sont entrés dans les lieux le 15 décembre 2006 date de la vente.
Ils prétendent toutefois que l’obligation de délivrance des vendeurs s’étend à la délivrance de la chose conforme à sa destination, qui correspond en tous points aux buts recherchés par l’acquéreur ; et que leur but était de disposer d’une villa particulière privative, localisée dans un endroit précis, sur laquelle il devait posséder des droits privatifs exclusifs, et qu’ils se retrouvent titulaires seulement de droit purement indivis.
La conformité s’apprécie à l’instant même de la délivrance, et par rapport à la chose promise et à ses caractéristiques annoncées. Il n’y a pas délivrance conforme si certaines caractéristiques font défaut.
En l’espèce, il résulte des propres explications du notaire qui a dressé l’acte, Me B, que le lot acquis par les époux X est « le résultat d’une mise en copropriété horizontale, selon la méthode Stemmer ».
Le notaire précise « chaque acquéreur d’un lot non encore bâti de l’état descriptif de division devient propriétaire par accession de la maison privative qu’il a édifiée sur un sol commun ».
La SCI venderesse est défaillante, et ne vient opposer aux époux X aucune contestation.
Il résulte des explications de Me B, notaire rédacteur de l’acte, que celui-ci ne conteste pas sérieusement les affirmations des époux X selon lesquelles le lot acquis, selon l’état descriptif de division, ne comporte que les droits à bâtir et une quote-part de parties communes sans division en jouissance du terrain.
Les époux X soutiennent qu’ils ont visité un bien dont la topographie et l’apparence ne pouvaient laisser aucun doute sur le fait qu’il s’agissait d’une acquisition privative et individualisée : terrain clôturé, entrée indépendante, la seule liaison entre les 2 biens mitoyens étant un garage appartenant au voisin mitoyen.
Cette affirmation n’est contredite par aucun des défendeurs. Elle est en outre étayée par les photographies versées aux débats. Il y a lieu de constater que l’apparence du bien acquis est une maison individuelle sur terrain privatif.
Or la lecture exhaustive de l’acte de vente ne permet pas de déceler l’absence de caractère privatif du terrain. En effet, aux termes de l’acte authentique du 15 décembre 2006, l’objet de la vente est le suivant :
Le lot numéro 2 : une villa à usage d’habitation comprenant la propriété exclusive et particulière de la partie sud-ouest des constructions consistant en un appartement. (…) Des biens et droits immobiliers vendus appartiennent aux personnes identifiées au paragraphe " vendeur » en pleine propriété", (…)
État descriptif de division-règlement de copropriété : ledit immeuble ayant fait l’objet d’un état descriptif de division dressée suivant acte reçu par Me C notaire à Nice, le 27 septembre 1985.(…)
Les biens et droits immobiliers sont soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. L’acquéreur devient de plein droit, à compter de ce jour, membre du syndicat des copropriétaires (…)
Ces mentions, sans autre précision sur la consistance des parties communes générales, ne permettent pas de déceler pour un acquéreur néophyte, le fait que le sol supportant les 2 lots c’est-à-dire les 2 maisons mitoyennes, est à usage commun.
Ce n’est qu’à la lecture de l’état descriptif de division du 27 septembre 1985 qu’il est indiqué « parties communes générales : les parties indiquent ici que le sol dans son intégralité constitue une partie commune générale aux copropriétaires et qu’il est à usage commun ». Dans cet état descriptif de division, il n’est pas affecté à chacun des lots ( 2 villas à construire), l’usage privatif d’une partie de ce sol commun.
L’acte de vente ne se réfère qu’à la notion de copropriété, sans autre précision. Or la dénomination exacte est « copropriété horizontale sans division du sol, ni en propriété, ni en jouissance ».
Aucun élément n’est versé aux débats par les défendeurs pour venir établir que les époux X avaient une parfaite connaissance du fait qu’ils acquéraient un lot d’une copropriété horizontale sans division du sol, ni en propriété, ni en jouissance. Le fait que ni le compromis de vente, ni l’acte authentique, ne fasse référence à cette situation particulière confirme la thèse des époux X, qui soutiennent que le but recherché était l’acquisition d’une villa particulière privative, localisée dans un endroit précis, sur laquelle il devait posséder des droits privatifs exclusifs.
Dès lors il y a lieu de retenir que la SCI TRE STELLA n’a pas délivré le bien qu’elle s’était engagée à vendre. L’action diligentée contre la SCI par les époux X doit être accueillie.
Les époux X peuvent prétendre à l’indemnisation de l’entier préjudice résultant de cette délivrance non conforme.
Les époux X prétendent « qu’il est communément admis » que la décote d’un bien acquis dans le cadre de l’application de la méthode « Stemmer » est de l’ordre de 30 à 40 % « dans le meilleur des cas ».
Ils sollicitent en conséquence de voir condamner in solidum la […] et du notaire au règlement d’une somme de 166. 000 EUR, de ce chef.
Ils obtiennent 20.000 EUR.
Tribunal de grande instance de Grasse, 1re chambre civile, section a, 8 janvier 2013, n° 10/04566