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Le 04 janvier 2008
L'indemnité d'occupation étant distincte du loyer du bail commercial auquel elle se substitue de plein droit dès l'exercice par le bailleur de son droit d'option, celle-ci doit correspondre, à défaut de convention contraire, à la valeur locative. La Cour de cassation rappelle que selon l'article L. 145-28 du Code de commerce, ensemble L. 145-57 du même code, aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne doit être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue; que jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré; que toutefois, l'indemnité d'occupation est déterminée conformément à la valeur locative. Une SCI a donné à bail à une société commerciale des locaux pour une durée de douze ans le 29 novembre 1985, moyennant le versement d'un loyer variable correspondant à 6% du chiffre d'affaires, avec un loyer minimum garanti; la locataire a sollicité le renouvellement du bail le 8 septembre 1997, ce que la propriétaire a accepté; la bailleresse a demandé que le loyer soit fixé à la valeur locative puis, exerçant son droit d'option, a refusé le renouvellement et proposé une indemnité d'éviction. Pour fixer le montant de l'indemnité d'occupation, l'arrêt de la cour d'appel a retenu que cette indemnité doit être déterminée sur la base du loyer tel que celui-ci aurait été fixé en cas de renouvellement du bail soit conformément aux dispositions de la clause contractuelle puisqu'il a été définitivement jugé que la bailleresse ne pouvait obtenir un loyer différent de celui résultant de la convention initiale. La Cour de cassation dit qu'en statuant ainsi, alors que l'indemnité d'occupation étant distincte du loyer auquel elle se substitue de plein droit dès l'exercice par le bailleur de son droit d'option, cette indemnité doit correspondre, à défaut de convention contraire, à la valeur locative, la cour d'appel a violé les textes susvisés.Référence: - Cour de cassation, 3e Chambre civ., 3 octobre 2007 (pourvoi n° 06-17.766), cassation partielle