Le vendeur qui connaissait les fissures cachées de la maison vendue n'était pas de bonne foi.

En vertu de l’art. 1641 Code civil : « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. »

En application de l’art. 1643 du même code, le vendeur « est tenu des vices cachés, quand même il ne les auraient pas connus, à moins que dans ce cas il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie. » .

Enfin, en application de l’art. 1644 du Code civil dans sa version applicable au litige, antérieure à la réforme résultant de la loi du 16 février 2015 : « Dans le cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix, telle qu’elle sera arbitrée par experts » .

Dans cette affaire, en rappelant les dispositions de l’art. 1641 du Code civil, en indiquant qu’une clause d’exclusion de garantie des vices cachés figurant dans l’acte authentique de vente fait en principe obstacle à l’action engagée sur le fondement de l’art. 1641 du Code civil, sauf à prouver que le vendeur était un professionnel ou qu’il connaissait l’existence des vices avant la vente, en estimant que la venderesse qui connaissait les vices, à savoir les fissures affectant l’immeuble, ne pouvait être considérée comme étant de bonne foi et se prévaloir de la clause d’exclusion de garantie figurant dans l’acte de vente, en précisant que le vendeur avait acquis une maison déjà fissurée, qui fera ensuite l’objet d’une nouvelle fissuration en 2002, et l’avait revendue quelques années plus tard en la présentant comme étant «entièrement rénovée», sans s’être préoccupé de la cause des fissures et sans avoir informé les acquéreurs de leur présence, en estimant ainsi que sa responsabilité était engagée au titre de la garantie des vices cachés, le premier juge a fait une juste analyse des faits de la cause, appliqué à l’espèce les règles de droit qui s’imposaient et pertinemment répondu aux moyens des parties pour la plupart repris en appel.

La cour ajoute que dans son rapport du 1er février 2005, établi après visite du 2 décembre 2004, l’expert missionné par la GMF, assureur des acquéreurs, précise :

* que la totalité de la villa est affectée de fissures,

* que les fissures sont apparues il y a plusieurs années, avant l’acquisition de juillet 2004, le spectre des nombreux traitements en façade permettant de l’affirmer,

* qu’il est nécessaire de procéder à une étude géotechnique, à une reprise en sous-'uvre des fondations, au traitement des fissures et à la reprise du second 'uvre,

Les diverses attestations produites par le vendeur confirment l’existence de fissures avant la vente de la villa aux époux Y, acquéreurs.

Que, selon l’expert judiciaire commis, dont les analyses et conclusions ne sont pas contredites par une étude d’un professionnel de la construction :

* les fissures ont été colmatées avant la vente,

* c’est monsieur C père (du vendeur) qui a procédé au « bouchage » de ces fissures, sans se préoccuper de leur cause,

* les travaux de « bouchage » de ces fissures et de réfection de l’enduit de façade ont été réalisés entre 1999 à 2004,

* après ces travaux, un profane ne pouvait discerner l’existence de ces fissures,

* « la maison est entièrement fissurée et ce sont des fissures traversantes » et « cette maison nécessite donc une reprise complète des fondations avec micro-pieux »(page 19 du rapport),

* c’est le phénomène de sécheresse qui a provoqué la réouverture de ces fissures, après la vente.

En conséquence, c’est à juste titre que le premier juge a estimé que la responsabilité du vendeur d’immeuble était engagée au titre de la garantie des vices cachés.