L'agent immobilier doit trouver un acquéreur aux conditions du mandat

En application des dispositions de l'art. 1134 (ancien) du Code civil les conventions légalement formées tiennent lieu de loi des parties. Elles doivent être exécutées de bonne foi. L'art. 1147 (ancien) du même code le débiteur est condamné à paiement de dommages et intérêts à raison de l'inexécution de son obligation toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée.

La convention de mandat passée le 7 juin 2013 entre la SAS MC Energie et M. Fabrice M dispose que la société mandate M. M à l'effet de rechercher un acquéreur pour les deux centrales photovoltaïques dont elle est propriétaire et qui sont en exploitation, en vue d'aboutir à une vente de ces centrales moyennant le prix minimum forfaitaire de 2'800'000 euro. Il est spécifié que la cession des centrales s'entend de la signature d'une convention de successeur dans l'activité de production d'électricité comprenant la transmission du contrat d'achat d'énergie avec EDF-OA, l'ensemble des éléments corporels des centrales, et la conclusion concomitante des deux baux emphytéotiques pour l'exploitation des centrales.

La société s'est engagée à accepter toute offre faite au moins à ce prix et à lui verser des honoraires d'un montant correspondant à la différence entre cette somme et le prix de vente effectif. Se prévalant du refus de la société mandante de donner suite aux deux propositions d'achat répondant aux conditions du mandat, qu'il lui avait transmises, le mandataire l'a assignée en paiement.

Pour condamner la société mandante à payer au mandataire une certaine somme au titre de ses honoraires, l'arrêt d'appel retient que ce dernier a présenté deux offres conformes au mandat, la première portant sur l'achat des deux centrales au prix de 2'290'000 euro, outre 19 loyers annuels de 42'105 euro hors taxes s'agissant des bâtiments, et la seconde faite pour un prix de 2'300'000 euro, outre 700 000 euros à titre de loyers pendant 29 années.

En statuant ainsi, alors qu'elle avait relevé que le mandat litigieux avait été donné par la société mandante en vue d'aboutir à une vente des deux centrales, moyennant un prix minimum forfaitaire de 2'800'000 euro et que ce prix était stipulé payable lors de la signature de l'acte de cession des centrales, ce dont il résultait que le prix minimum ainsi stipulé ne pouvait pas être atteint par le versement d'un loyer périodique, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a violé l'art. 1134 du Code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016.