ISF : valeur vénale de l'immeuble et indivision

M. et Mme Em. M sont propriétaires d'un hôtel particulier constituant leur résidence principale. Estimant que la valeur déclarée de ce bien devait être rehaussée, l'administration fiscale leur a notifié une proposition de rectification au titre de l'impôt de solidarité sur la fortune (ISF) dû pour les années 2005 à 2008.

L'arrêt d'appel constate que la proposition de rectification décrivait le bien à évaluer en présentant sa localisation, son année de construction, sa structure et la distribution des pièces, sa surface développée pondérée hors oeuvre, dont le calcul était détaillé, la présence d'un jardin et son environnement immédiat, notamment l'accès à l'immeuble par une voie privée dont l'entrée est protégée ; il relève que les termes de comparaison retenus par l'administration fiscale concernaient, pour chaque année fiscale, trois ventes d'immeubles intervenus dans le même arrondissement de Paris et pour lesquelles étaient précisés l'adresse, l'année, le matériau de construction, le nombre d'étages, la présence éventuelle d'une terrasse ou d'un jardin et la surface pondérée développée hors oeuvre ; en cet état, la cour d'appel, qui a examiné de manière concrète les termes de comparaison proposés par l'administration, a pu déclarer la procédure régulière.

La valeur vénale d'un immeuble correspond au prix qui pourrait en être obtenu par le jeu de l'offre et de la demande sur un marché réel, compte tenu de la situation de fait et de droit dans laquelle l'immeuble se trouve lors du fait générateur de l'impôt ; l'arrêt d'appel constate que les propriétaires, mariés sous le régime de la séparation de biens, ont acquis conjointement le bien litigieux, qui constitue leur résidence principale et dont ils sont copropriétaires indivis ; il relève que dans leurs déclarations, ils se sont abstenus de mentionner que le bien immobilier était détenu en indivision et ajoute qu'il est peu probable que l'un d'entre eux envisage de céder sa quote-part sur ce bien, qui constitue leur résidence principale ; la cour d'appel qui a apprécié concrètement les possibilités de cession de l'immeuble litigieux, a pu déduire que l'état d'indivision du bien n'affectait pas sa valeur.