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Le 21 février 2007
Question. Quels sont les risques d'achat d'une maison n'ayant pas reçu le certificat de conformité, car l'ancien propriétaire a décalé sur le terrain la construction de 2m, par rapport au plan de situation? Réponse. Le certificat de conformité n'est pas forcément obligatoire. La matière est réglée par les articles L. 460-2 (rédaction loi SRU n° 2000-1208, 13 décembre 2000 abrogée pour l'avenir par ordonnance n° 2005-1527, 8 décembre 2005, art. 15, II) et R. 460-3 et suivants du Code de l'urbanisme. La réforme réalisée par l'ordonnance du 8 décembre 2005 est destinée à supprimer le certificat de conformité, qui sera remplacé par une conformité tacite, sauf attestation écrite éventuelle, mais à compter seulement du 1er juillet 2007. Le certificat de conformité est nécessaire en diverses circonstances, en particulier pour justifier de la bonne exécution des travaux auprès d'organismes financiers prêteurs, ou de certaines administrations. La date du certificat doit être mentionnée dans le certificat attestant l'utilisation des bâtiments dans le délai fiscal de quatre ans. La Cour de cassation tient compte d'un tel document pour marquer la fin de la garantie d'achèvement des travaux donnée par un organisme financier (Cour de cassation, 3e Chambre civ., 4 janvier 1977; Bull. civ. 1977, III, n° 4). Le certificat de conformité est exigé dans certaines cas, en particulier pour les travaux concernant des édifices recevant du public. Mais en ce dernier cas, une visite de récolement obligatoire précède une autorisation spéciale d'ouverture prévue par le Code de la construction et de l'habitation, article R. 123-46. Si ces deux dernières formalités ont été remplies, le défaut de certificat de conformité reste sans suite ni sanction. Le certificat de conformité permet par ailleurs de prouver la régularité de la construction, en cas de mise en oeuvre du droit de reconstruire à l'identique (Code de l'urbanisme, article L. 111-3). Le certificat de conformité est également utile dans la pratique des ventes d'immeubles à construire dont les VEFA, ou lors des ventes par des sociétés faisant publiquement appel à l'épargne. Outre ces fonctions, le certificat de conformité constitue une preuve de terminaison des travaux, c'est-à-dire du point de départ du délai de cinq ans de prescription des actions civiles prévu par l'article L. 480-13 du Code de l'urbanisme. Mais, dans la situation que vous exposez, la difficulté avec un acquéreur du bien viendra non du défaut de certificat de conformité, mais de la raison pour laquelle le certificat n'est pas délivré. On assimile en général une construction différente de celle décrite au projet ayant fait l'objet de la demande de permis de construire à une construction sans permis. Il en résulte un risque de démolition que l'acquéreur devrait alors supporter, sauf à être indemnisé par le vendeur.