Partager cette actualité
Le 24 juillet 2006
Question. Une promesse d'achat d'un appartement faite à un vendeur aux conditions qu'il proposait dans une annonce crée-t-elle une quelconque obligation au vendeur? Ou bien le vendeur peut-il modifier ses conditions à sa guise et en ma qualité d'acheteur, n'ai-je aucun droit? Réponse. Vaste question que l'on poserait en termes juridiques de la façon suivante: une offre de vente d'un bien, par exemple par annonce, est-elle constitutive d'une pollicitation qui, si elle était acceptée expressément par un amateur, rendrait la vente définitive? L'offre ou pollicitation est la manifestation de volonté d'une personne qui se déclare prête à conclure un contrat déterminé. En matière de vente, c'est donc l'acte par lequel une personne se déclare prête à vendre (offre de vente) ou à acheter (offre d'achat) à des conditions spécialement précisées dans l'offre ou encore à des conditions résultant des usages ou des relations antérieures des parties. Cette définition certainement perfectible invite à distinguer l'offre d'initiatives moins précises telles que l'invitation à entrer en pourparlers ou au contraire d'engagements déjà constitués entre les parties telles que les promesses de vente. On considère que l'invitation à engager des pourparlers ne comporte pas la fermeté et la précision nécessaires à une offre de vente. Il s'agit en effet d'une proposition tendant à instaurer une négociation "loyale" d'où naîtra peut-être ultérieurement une offre déterminée voire un contrat mais qui ne prévoit pas encore les éléments fondamentaux de ce contrat. Il appartient aux juges du fond, selon la formule consacrée, d'apprécier souverainement l'existence de pourparlers distincts d'une véritable offre de vente (Cour de cassation, 3e chambre civ., 26 février 1975; Bull. civ. III, n° 83). Les juges (tribunal de grande instance, cour d'appel) pourraient par exemple retenir le fait que l'intermédiaire ayant participé à cette phase exploratoire ne disposait pas du pouvoir nécessaire pour traiter. Ce serait le cas où l'agent immobilier auteur de l'annonce serait mandaté pour la mise en vente mais par pour signer le compromis de vente ou autre promesse de vente. Les appels d'offres ne sont pas non plus des offres. Comme leur nom l'indique, ces propositions suggèrent à leur destinataire de préciser les éléments essentiels du contrat envisagé. Certes l'appel d'offres n'invite pas seulement à une simple discussion puisqu'il précisera souvent la nature du contrat (par exemple la vente ou la location) et un de ses éléments essentiels, comme le bien vendu ou loué, mais l'offre ne résultera que d'une réponse positive à ce projet et à condition qu'elle soit elle-même ferme et précise. L'annonce d'une vente aux enchères sans indication de mise à prix n'a pas davantage la valeur d'une offre (Cour d'appel de Limoges, 20 décembre 1927). Et quand l'annonce d'une vente volontaire aux enchères publiques comporte une mise à prix, on a considéré qu'elle ne constituait pas une offre mais une invitation à participer aux enchères. Cependant, même si elles ne constituent pas des offres de vente (ou d'achat) ces initiatives contractuelles, telle que la lettre d'intention ou l'annonce publique d'une vente à un prix déterminé d'un bien désigné (nous reviendrons sur l'annonce publique), pourraient cependant, si elles rencontrent l'accord de leur destinataire ou de l'un d'eux, amateurs de l'immeuble, déboucher sur la formation d'un contrat préparatoire à la vente obligeant alors les parties à négocier de bonne foi la conclusion de la vente envisagée. L'offre de vendre ou d'acheter est susceptible d'être adressée au public. Cette offre impersonnelle en matière immobilière résulte souvent de l'envoi de catalogue, d'un affiche sur le bien ou chez l'agent immobilier, ou encore d'annonces publiées dans la presse ou sur l'internet. Dès lors qu'elles déterminent avec suffisamment de précision le bien vendu et son prix, ces offres obligent leur auteur à vendre à ces conditions si, au moment de la notification de la proposition d'achat, le propriétaire n'a pas encore conclu la vente, donc que le bien est toujours à la vente. Il a toujours été reconnu par la jurisprudence que l'offre faite au public lie le pollicitant à l'égard du premier acceptant dans les mêmes conditions que l'offre faite à une personne déterminée (Cour de cassation, 3e chambre civ., 28 novembre 1968, 12 février 1975; Bull. civ. III, n° 60 pour le second arrêt). Ce n'est que s'il est précisé que la publicité n'a pas de caractère contractuel que le vendeur pourrait alors faire perdre à la proposition résultant de l'annonce son caractère de fermeté et ainsi ne pas être engagé par elle. En outre, qu'elle soit destinée au public ou à des personnes déterminées, l'offre de conclure une vente doit être pure et simple. Si elle est assortie de réserves, la restriction interdit de qualifier cette proposition d'offre véritable engageant son auteur. Ainsi lorsque la vente projetée doit être conclue intuitu personae, la proposition de contracter, aussi précise qu'elle soit, ne peut être qualifiée d'offre puisque l'acceptant devra encore être agréé par l'offrant pour que le contrat de vente soit conclu. En tant que contrat, la promesse de vente engage le promettant alors que l'offre peut en principe être rétractée jusqu'à son acceptation. Ainsi, dans la situation que vous exposez, votre proposition d'achat ferme et sans réserves devra intervenir avant que le proprriétaire n'ait retiré son offre dans les mêmes formes que celles de son émission. En conclusion, hors le cas où l'annonce émane d'un tiers tel un agent immobilier ou un notaire négociateur, un vendeur qui met son bien en vente doit, s'il entend conserver la possibilité de se rétracter, indiquer que son annonce n'a pas de caractère contractuel ou qu'il s'agit d'une invitation à engager des pourparlers, ce qui par exemple en principe est fait quand il est indiqué que le prix n'est pas définitif ("prix à débattre" par exemple). A noter que la jurisprudence actuelle, s'il lui arrive de confirmer la vente après pollicitation, est en revanche hostile à l'indemnisation pour cause de rupture de pourparlers, au moins dans le domaine en question.