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Le 03 juillet 2004
Question. Dans le cadre de la construction d'une maison individuelle pour l'un de nos clients, nous avons obtenu un permis de construire le 22 01 2004, et sommes actuellement en cours de construction (délai de recours des tiers purgé); la construction projetée est implantée sur limite séparative, la hauteur autoriséé par le P.O.S. est de 3,50m, notre projet repecte cette hauteur limite (3,40m). Le niveau de référence de terrain naturel que nous avons pris en compte est le terrain d'assiette du projet. Le voisin du terrain limitrophe sur lequel nous sommes implantés sur limite conteste cette hauteur du fait que son terrain est plus bas que notre terrain d'environ 50cm. Question: quel est le niveau de référence de terrain naturel à prendre en compte, sachant que le P.O.S. impose une hauteur limite mais ne précise pas par rapport à quel niveau de terrain naturel en référence? Réponse. Le règlement du plan d'occupation des sols (POS) auquel se substitue maintenant le plan local d'urbanisme (PLU) de la commune fixe les conditions d'implantation et de hauteur des nouvelles constructions. Le Conseil d'État statuant au contentieux sur une requête n° 253855 (3ème et 8ème sous-sect. réunies) a rendu le 4 février 2004 l'arrêt dont extrait suit: Considérant qu'aux termes de l'article UA 10 du règlement du plan d'occupation des sols applicable dans le secteur où se trouve cette maison: La hauteur des constructions est limitée à 9 mètres de l'égout du toit au sol naturel. Les surélévations de toiture sont interdites; Considérant que l'appréciation du respect de la limite de hauteur ainsi fixée ne peut se faire que par rapport au niveau du sol naturel à l'aplomb de l'égout du toit considéré; qu'il résulte des pièces du dossier soumis aux juges du fond qu'à l'aplomb de la ligne à laquelle la cour a constaté l'existence de l'égout du toit, le niveau du sol naturel correspond à celui de la cour voisine, supérieur de 87 centimètres à celui de la rue longeant la façade, retenu par la cour; qu'ainsi c'est en dénaturant les pièces du dossier que la cour a jugé que la hauteur limite mentionnée ci-dessus avait été dépassée de 32 centimètres; que son arrêt doit, pour ce motif, être annulé; Considérant qu'il ressort des pièces du dossier que les travaux litigieux n'ont en l'espèce pas eu pour effet de modifier la hauteur de la construction, mesurée à l'égout du toit, laquelle est d'ailleurs inférieure à 9 mètres; qu'ils ne constituent pas davantage une surélévation de la toiture au regard de la règle précitée du plan d'occupation des sols dès lors qu'ils n'ont pas non plus modifié la hauteur du faîtage; que dès lors, ils n'ont pas été autorisés en méconnaissance des dispositions précitées de l'article UA 10 du règlement du plan d'occupation des sols; que M. DZ et la COMMUNE sont donc fondés à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Marseille a annulé l'arrêté du maire de la COMMUNE en date du 27 octobre 1995; Saud disposition contraire du plan d'urbanisme, très improbable, la mesure se fait donc à l'aplomb de l'égout de toit de la construction objet du dossier de permis de construire.