FAQ: Devoir de conseil de l'agent immobilier?

Question. Une vente de terrain à bâtir, avec constitution de servitude, rejoignant des servitudes antérieures permettant le désenclavement de la parcelle achetée, fait l'objet d'une promesse de vente sous condition d'obtention du permis de construire. Après obtention, l'agent immobilier transmet par écrit la demande du vendeur pour un changement d'assiette de la servitude, avec son avis présentant cette proposition comme convaincante et sans danger pour le permis accordé. Apres accord écrit de l'acheteur, aucun avenant n'est établi et l'agent immobilier transmet l'avant-contrat au notaire designé avec un plan de masse rectifié différent de celui joint à la demande de permis. La maison est construite mais le vendeur, qui reste propriétaire de la parcelle support du fonds servant, refuse le raccordement aux réseaux au motif que les servitudes antérieures grevant la parcelle divisée n'avaient pas été établies au bénéfice de la nouvelle parcelle. La nouvelle servitude ne débouche sur rien. Y a-t-il défaut de l'obligation de conseil de l'agent immobilier qui n'a pas attiré l'attention de l'acheteur sur le fait qu'après permutation, une autorisation écrite était nécessaire pour permettre un raccordement aux réseaux au sortir de la servitude déplacée pour emprunter les servitudes antérieures conduisant au poteau téléphonique? Réponse. Une autorisation écrite en l'espèce n'aurait pas été suffisante. Il devait être constaté une modification de l'acte constitutif de la servitude, par acte notarié publié au bureau des hypothèques. Les juridictions considèrent en général que l'agent immobilier a, en pareille matière, une obligation qui dépasse largement la simple obligation de moyens. Mais les juges du fond ont une appréciation souveraine de l'éventuelle faute commise par le négociateur rédacteur de l'avant-contrat. Ils retiennent ou non la responsabilité de l'agent immobilier, au vu des éléments de l'affaire. Les demandeurs, nous le rappelons, ont la charge de la preuve de la faute et du lien existant entre cette faute et le préjudice qu'ils subissent.