FAQ: Congé mal rédigé et mal délivré?

Question. Par un compromis signé devant un agent immobilier, je me suis porté acquéreur d'une propriété composée une grande maison libre et d'une maison de gardien louée, avec jouissance d'une grande partie du terrain. Les vendeurs avaient préalablement donné congé aux locataires, pour vendre. Je m'aperçois aujourd'hui, à quelques jours de la réitération, qu'il n'y a eu qu'un seul congé envoyé au nom du couple et surtout que les vendeurs ont fait au locataire une offre pour l'ensemble de la propriété au lieu du seul bien loué. Il semble que les locataires, si les faits étaient portés à leur connaissance, puissent faire annuler le congé et retrouver leurs droits de locataires. Le notaire, lui, affirme que les droits de préemption sont tout de même purgés. Puis-je pour ma part faire annuler le compromis ou refuser de signer l'acte définitif. Je n'aurais en effet jamais signé le compromis si j'avais eu connaissance de ce risque. Réponse. Le congé n'est pas opposable au locataire qui n'en a pas été le destinataire. L'article 4 du décret du 30 juin 1977 envisage le cas d'un appartement loué conjointement à plusieurs locataires. C'est l'hypothèse des copreneurs quand le bail a été consenti conjointement, à deux ou de manière générale à plusieurs personnes. L'article 4 envisage également le cas des époux colocataires en vertu de l'article 1751 du Code civil; en effet, si le preneur est une personne mariée, son conjoint est légalement considéré comme titulaire du bail quel que soit le régime matrimonial des époux et nonobstant toute convention contraire et même si le bail a été conclu avant le mariage. Le droit au bail est réputé appartenir à l'un et l'autre des époux. Les deux sont donc titulaires du droit de préemption. Il en résulte que chacun doit se voir notifier personnellement une offre de vente et, qu'à défaut, le congé est inopposable à celui qui n'a pas reçu de notification. Mais cette inopposabilité n'est qu'une simple faculté. Par ailleurs, une loi du 21 juillet 1994, a partiellement supprimé cette sanction. La loi n° 94-624 du 21 juillet 1994 (Journal Officiel 24 Juillet 1994) relative à l'habitat contient un article 13 qui doit être pris en compte en pareille circonstance puisqu'il modifie les effets de la cotitularité. L'article 10-I de la loi du 31 décembre 1975, dans un nouvel alinéa, prévoit dorénavant que "nonobstant les dispositions de l'article 1751 du Code civil, les notifications faites en application du présent article par le bailleur sont de plein droit opposables au conjoint du locataire ou occupant de bonne foi si son existence n'a pas été préalablement portée à la connaissance du bailleur". C'est dire que le bailleur est dispensé d'adresser des notifications au conjoint du locataire qui ne s'est pas fait connaître. Mais dans le cas contraire, comme dans le cas où le bail a été signé par les deux époux, les effets de la cotitularité devront être respectés sous peine de sanction. Le congé devait comporter une offre de vente du seul local loué. Aussi en signant, vous prenez le risque que le bien ne soit pas libéré au jour prévu par les locataires qui entendraient invoquer la nullité du congé pour l'une et l'autre de ces raisons. Les locataires évincés de la vente ont la possibilité d'obtenir des dommages et intérêts de leur propriétaire. Que le congé ne respecte pas les règles de forme et de fond de la loi du 6 juillet 1989, ou qu'il ait un caractère frauduleux, dans les deux cas la sanction sera la même: ce congé est annulé. Si le locataire se trouve toujours dans les lieux, la conséquence est que le bail est reconduit, aux clauses et conditions du bail antérieur, jusqu'à ce qu'éventuellement le bailleur donne un nouveau congé. Si le locataire a quitté les lieux, il pourrait être logiquement envisagé d'ordonner sa réintégration. Mais cette sanction est, comme en matière de reprise pour habiter, le plus souvent rejetée par les tribunaux, qui se contentent, de préférence, d'octroyer des dommages et intérêts. La justification de ces dommages intérêts est variable selon les cas. On invoquera soit le "préjudice moral", soit la "perte d'une chance", soit le "préjudice financier" qui se mesure par exemple, lorsque le locataire a été évincé par la différence de loyer et de la taxe d'habitation appréciée sur trois ans entre le logement quitté et celui loué en remplacement.