Partager cette actualité
Le 06 décembre 2008
Qu'est-ce que la loi n° 2008-776 du 4 août 2008 de modernisation de l'économie change au statut des baux commerciaux?
{{Question.}} Qu'est-ce que la loi n° 2008-776 du 4 août 2008 de modernisation de l'économie change au statut des baux commerciaux?
{{Réponse.}} À défaut de précision particulière dans le texte, les nouvelles dispositions s'appliquent à compter du lendemain de la publication de la loi au Journal officiel, soit à compter du 6 août 2008.
À côté des dispositions portant reconnaissance législative d'un indice des loyers commerciaux et permettant son utilisation contractuelle (nous allons y revenir), la loi de modernisation de l'économie procède à des aménagements qui simplifie ou clarifie certains aspects du statut des baux commerciaux.
En particulier sont prévus par la loi:
- L'extension du bénéfice du statut des baux commerciaux aux personnes simplement mentionnées au registre du commerce ou au répertoire des métiers.
- La consécration de la jurisprudence offrant aux professionnels libéraux la faculté d'opter conventionnellement pour le régime des baux commerciaux.
Une telle faculté n'était jusqu'alors pas interdite de façon formelle mais elle n'emportait pas, pour les parties, toutes les conséquences juridiques qui devraient résulter de l'application du statut des baux commerciaux. Dans la mesure où il est désormais expressément prévu que, par dérogation à l'article 57 A de la loi de 1986, le régime des baux commerciaux s'applique aux baux de location d'un local affecté à un usage exclusivement professionnel si les parties le décident conventionnellement, l'application de l'ensemble des dispositions du statut du bail commercial devrait être reconnue par les juridictions (il s'agit bien de l'ensemble des dispositions).
- La possibilité pour les parties à un bail commercial de conclure plusieurs baux de courte durée dès lors que leur durée totale n'excède pas deux années.
- Et divers aménagements relatifs au terme des baux et aux conditions de renouvellement ou de congé.
Par ailleurs, l'article 40 de la loi supprime l'interdiction d'indexation automatique des loyers des baux commerciaux sur l'inflation. La liste des exceptions à l'interdiction d'indexation automatique sur l'inflation est complétée. Ainsi, outre les loyers prévus par les conventions portant sur un local d'habitation, les loyers des locaux affectés à des activités commerciales pourront faire l'objet d'une telle indexation.
L'indice des loyers commerciaux (ILC), qui résulte du processus de négociation entre les différents acteurs économiques concernés, est désormais inscrit dans la loi.
Ainsi, pour des activités commerciales définies par décret, le loyer d'un bail portant sur un immeuble bâti peut être indexé sur la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux publié dans des conditions fixées par ce même décret par l'INSEE.
L'indice ILC n'est pas obligatoire, mais il est validé légalement. Sil est applicable, l'ILC constitue la norme de progression du loyer révisé à l'occasion des périodes triennales des baux en cours ou du loyer du bail renouvelé, moyennant les réserves concernant les règles de plafonnement.
{{Question.}} Qu'est-ce que la loi n° 2008-776 du 4 août 2008 de modernisation de l'économie change au statut des baux commerciaux?
{{Réponse.}} À défaut de précision particulière dans le texte, les nouvelles dispositions s'appliquent à compter du lendemain de la publication de la loi au Journal officiel, soit à compter du 6 août 2008.
À côté des dispositions portant reconnaissance législative d'un indice des loyers commerciaux et permettant son utilisation contractuelle (nous allons y revenir), la loi de modernisation de l'économie procède à des aménagements qui simplifie ou clarifie certains aspects du statut des baux commerciaux.
En particulier sont prévus par la loi:
- L'extension du bénéfice du statut des baux commerciaux aux personnes simplement mentionnées au registre du commerce ou au répertoire des métiers.
- La consécration de la jurisprudence offrant aux professionnels libéraux la faculté d'opter conventionnellement pour le régime des baux commerciaux.
Une telle faculté n'était jusqu'alors pas interdite de façon formelle mais elle n'emportait pas, pour les parties, toutes les conséquences juridiques qui devraient résulter de l'application du statut des baux commerciaux. Dans la mesure où il est désormais expressément prévu que, par dérogation à l'article 57 A de la loi de 1986, le régime des baux commerciaux s'applique aux baux de location d'un local affecté à un usage exclusivement professionnel si les parties le décident conventionnellement, l'application de l'ensemble des dispositions du statut du bail commercial devrait être reconnue par les juridictions (il s'agit bien de l'ensemble des dispositions).
- La possibilité pour les parties à un bail commercial de conclure plusieurs baux de courte durée dès lors que leur durée totale n'excède pas deux années.
- Et divers aménagements relatifs au terme des baux et aux conditions de renouvellement ou de congé.
Par ailleurs, l'article 40 de la loi supprime l'interdiction d'indexation automatique des loyers des baux commerciaux sur l'inflation. La liste des exceptions à l'interdiction d'indexation automatique sur l'inflation est complétée. Ainsi, outre les loyers prévus par les conventions portant sur un local d'habitation, les loyers des locaux affectés à des activités commerciales pourront faire l'objet d'une telle indexation.
L'indice des loyers commerciaux (ILC), qui résulte du processus de négociation entre les différents acteurs économiques concernés, est désormais inscrit dans la loi.
Ainsi, pour des activités commerciales définies par décret, le loyer d'un bail portant sur un immeuble bâti peut être indexé sur la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux publié dans des conditions fixées par ce même décret par l'INSEE.
L'indice ILC n'est pas obligatoire, mais il est validé légalement. Sil est applicable, l'ILC constitue la norme de progression du loyer révisé à l'occasion des périodes triennales des baux en cours ou du loyer du bail renouvelé, moyennant les réserves concernant les règles de plafonnement.