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Le 07 février 2007
Question. Dans une de vos analyses, vous évoquez "l'hypothèse où le cahier des charges (cela arrive dans les lotissements anciens) ne ferait que rapporter des règles d'urbanisme ....... En effet dans ce cas, le cahier des charges n'aurait pas une nature contractuelle mais relèverait du règlementaire." ... et donc caduc au bout du 10 ans, sans opposabilité à titre contractuel. Pouvez-vous préciser quel type de quel type de Cahier des charges s'agit-il (types de clauses)? Est-ce possible même en cas de publication aux hypothèques? Ce caractère règlementaire s'appliquerait-il aux plans annexés? Réponse. Avant le 1er janvier 1978, date d'entrée en vigueur de la réforme des lotissements, une confusion était souvent faite entre le règlement du lotissement, document règlementaire, et le cahier des charges, document de droit privé (contractuel). Ainsi on a pu voir des cahiers des charges approuvés par l'autorité autorisant le lotissement, alors qu'en fait il s'agissait de règlements. La Cour de cassation a jugé que la seule reproduction d'un règlement de lotissement dans un cahier des charges ne confère pas à ce document un caractère contractuel, sauf volonté expresse de lui donner ce caractère (Cour de cassation, 3e Chambre civ., 15 décembre 1999 - repris désormais à l'article L. 111-5 du Code de l'urbanisme). L'appréciation du caractère contractuel ou non du document ou de l'une de ses dispositions relève du pouvoir souverain d'appréciation du juge du fond (Cour de cassation, 3e Chambre civ., 15 décembre 1999, préc.). A l'inverse et pour répondre à une autre de vos questions, il a été jugé qu'un plan de division pouvait être "contractualisé". Un règlement de lotissement n'a pas à être publié au bureau des hypothèques; il peut l'être à titre facultatif. C'est l'arrêté de lotir qui, obligatoirement, est soumis à la formalité.