Desserte d'une ZAC : aggravation de la servitude de passage

Le deux sociétés sont propriétaires de parcelles sur lesquelles elles ont créé un lotissement traversé par une rue. Une société, propriétaire des parcelles voisines issues de la division du même ensemble foncier, sur lesquelles elle a entrepris l’aménagement d’une ZAC (zone d'aménagement concerté) portant sur quatre cent cinquante logements, assigne les deux premières sociétés en reconnaissance d’une servitude de passage conventionnelle et autorisation d’effectuer en sous-sol des travaux d’installation de tous réseaux et conduits nécessaires à la desserte de la ZAC.

La cour d’appel accueille la demande en reconnaissance d’une servitude de passage ainsi que celle en autorisation d’installation des réseaux en sous-sol, mais rejette la demande de dommages-intérêts destinée à réparer l’aggravation de la servitude de passage en raison de la desserte de la ZAC.

L’arrêt d’appel est partiellement cassé.

Le droit de passage prévu dans l’acte de propriété de la société propriétaire des parcelles voisines est conforté par l’acte de propriété des deux autres sociétés. Ces deux titres font expressément référence à un acte du 1er février 1962 qui exclut l’existence de voies réservées à un lotissement ou à des zones particulières du vaste terrain ayant appartenu à leur auteur commun. La cour d’appel a pu retenir que la servitude s’exercera sur la nouvelle assiette du chemin.

En accueillant la demande en autorisation d’installation des réseaux en sous-sol, alors qu’une servitude de passage ne confère le droit de faire passer des canalisations dans le sous-sol de l’assiette de la servitude que si le titre instituant cette servitude le prévoit ; et que l’acte constitutif du 1er février 1962 ne confère pas le droit de faire passer des canalisations dans le sous-sol de l’assiette de la servitude, la cour d’appel viole l’art. 1134 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016.

En rejetant la demande de dommages-intérêts, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la création, sur le fonds dominant, d’une ZAC conduisant à la desserte de plusieurs centaines de logements n’entraîne pas une aggravation de la servitude conventionnelle, la cour d’appel ne donne pas de base légale à sa décision.