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Le 04 septembre 2006
La Cour administrative d'appel (C.A.A.) de Marseille constate qu'il ressort des pièces du dossier que, par arrêté en date du 29 mars 1991, le maire de Nice a accordé à la société Euromed Promotion un permis de construire un groupe d'habitation comportant 14 logements développant une surface de plancher hors oeuvre nette de 1.389 m² sur un terrain cadastré section CV n° 8; que, par arrêté en date du 18 novembre 1991, ce permis de construire a été transféré à la SARL Aedificare. Elle relève que M. et Mme Y ont acquis le 31 mai 1995 de la SARL Aedificare le lot n° 11 de l'ensemble immobilier "Les Hauts de Saint-Antoine", correspondant à un pavillon non achevé, divers travaux de finition restant à effectuer, ainsi que les 291/1000ème indivis de l'entière partie du terrain et des parties communes générales; que l'acte de vente stipulait que l'assiette du droit de construire est exclusive "de tout droit de propriété ou de jouissance sur aucune partie du terrain, lequel de convention expresse reste commun en toutes ses parties y compris les parties bâties", alors qu'un état descriptif de division avait été établi le 3 décembre 1991 prévoyant la création de seize lots; que l'opération de la SARL Aedificare consistait à édifier sur un même terrain seize villas destinées à devenir la propriété exclusive et particulière de leurs acquéreurs, emportant nécessairement la subdivision en jouissance dudit terrain, alors même que la propriété du sol restait indivise; que cette opération constituait donc un lotissement au sens de l'article R. 315-1 du code de l'urbanisme qui dispose que "constitue un lotissement au sens du présent chapitre toute division d'une propriété foncière en vue de l'implantation de bâtiments qui a pour objet ou qui, sur une période de moins de dix ans, a eu pour effet de porter à plus deux le nombre de terrains issus de ladite propriété"; qu'il est constant que ce lotissement, qui n'avait pas été autorisé, n'a pas été régularisé. Et aussi que M. et Mme Y ont donné mandat à la SARL Aedificare, concepteur de l'opération, pour déposer un permis de construire modificatif en vue de l'aménagement et de l'agrandissement de la ville édifiée sur le lot n° 11 qu'ils ont acquis le 31 mai 1995; que, par arrêté en date du 15 mai 1998 le maire de Nice a délivré le permis de construire sollicité par la SARL Aedificare; que les modifications autorisées consistaient en la pose d'un portail et d'une marquise, en la réalisation d'une terrasse et d'un auvent en façade sud, et dans le prolongement d'un balcon existant en façade ouest, avec création d'une surface hors oeuvre brute de 30 m²; que, malgré le caractère mineur de ces modifications, le maire de Nice ne pouvait légalement délivrer le permis de construire sollicité par la SARL Aedificare dès lors qu'il portait sur l'aménagement d'une construction réalisée dans un lotissement non autorisé; qu'ainsi, le moyen, qui avait été soulevé dans le mémoire introductif d'instance par M. et Mme X devant le Tribunal administratif de Nice, contrairement à ce que soutient la COMMUNE DE NICE, doit être retenu. Il en résulte de ce qui précède que M. et Mme X sont fondés à soutenir que le permis de construire délivré le 15 mai 1998 à la SARL Aedificare est entaché d'illégalité et à en demander l'annulation. Deux erreurs au moins ont été faites lors du montage du programme en question: - L'établissement prématuré d'un acte notarié comportant état descriptif de division et prouvant l'intention de diviser le terrain en plusieurs lots recevant chacun une construction. - Le dépôt d'une demande de permis de construire modificatif avant l'achèvement complet de l'ensemble immobilier et la reconnaissance de sa conformité. Il n'est toutefois pas du tout certain que, si la première erreur avait été évitée, le permis de construire n'aurait pas été annulé.- Cour administrative d'appel de Marseille statuant au contentieux, 1re Chambre, 18 mai 2006 (req. N° 02MA02119)