Cessation de la garantie extrinsèque d'achèvement

La déclaration d’achèvement de l’article R. 261-24 du Code de la construction et de l’habitation (CCH) est une condition de la levée de la garantie extrinsèque d’achèvement. Il est rappelé que la garantie extrinsèque est celle donnée par un tiers (établissement financier), par exemple sous forme de cautionnement du constructeur vendeur; elle se distingue de la condition intrinsèque résultant celle-ci des conditions propres de l'opération. Une société civile immobilière (SCI) a entrepris la réalisation d'un lotissement dont elle vend les immeubles en état futur d’achèvement, après avoir souscrit une garantie conventionnelle d’achèvement auprès d’une banque qui limite sa garantie à l’achèvement tel qu’il est défini par le contrat, par une clause "inspirée" des dispositions de l’article R. 261-1 du Code de la construction et de l’habitation. Estimant que les travaux ne sont pas achevés, les acquéreurs ont assigné la banque devant le juge des référés. Le juge des référés a opposé aux acquéreurs la limitation conventionnelle de garantie. La Cour de cassation censure la décision. Le juge des référés a eu tort. En effet, ayant relevé que les travaux n'avaient pas fait l'objet d'une déclaration d'achèvement (DAT), certifiée par l'architecte, délivrée dans les termes de l'article R. 261-24 du Code de la construction et de l'habitation, la cour d'appel a pu retenir que la limitation contractuelle de garantie contenue dans la convention liant la SCI à la banque garante était inopposable aux acquéreurs, et que ladite banque devait fournir la garantie d’achèvement en finançant les travaux conformes au permis de construire et à ceux décrits à la convention. Références: [- Code de la construction et de l'habitation, partie réglementaire->http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/UnCode?commun=&code=CCONSTRR.rcv] - Cour de cassation, 3e chambre civ., 22 juin 2005 (pourvoi n° 04-12013), rejet,