Est nulle et de nul effet toute convention ayant pour but de dissimuler partie du prix d'une vente d'immeuble (dessous-de-table)

Le danger du dessous-de-table pour le vendeur d'un immeuble

Est nulle et de nul effet toute convention ayant pour but de dissimuler partie du prix d'une vente d'immeuble, et la cause de la remise de chèques représentant une partie du prix non déclarée dans l'acte authentique de vente est illicite.

Par acte notarié du 31 mars 2011, Mme Y a vendu à Mme X des terres agricoles ; le prix de vente mentionné dans l'acte a été payé comptant en la comptabilité du notaire ; par acte du même jour, l'acquéreur a consenti au vendeur un commodat sur les terres vendues et lui a remis quatre chèques d'un montant de 6'250 EUR chacun ; le paiement de ces chèques a été refusé en raison de l'opposition formulée par Mme X ; Mme Y a assigné celle-ci en paiement des chèques ; une comparution personnelle des parties a révélé qu'elles avaient souscrit un accord occulte sur le prix et que Mme X avait accepté de remettre des chèques en garantie du paiement du solde du prix de vente du terrain.

L'arrêt de la Cour de cassation a été rendu au visa des articles 1131, 1133 et 1321-1 du Code civil, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016.

L'obligation sans cause ou pour une fausse cause, ou sur une cause illicite, ne peut avoir aucun effet ; la cause est illicite quand elle est prohibée par la loi, quand elle est contraire aux bonnes mœurs ou à l'ordre public ; est nulle et de nul effet toute convention ayant pour but de dissimuler partie du prix d'une vente d'immeuble.

Pour condamner Mme X à payer la somme de 25'000 EUR à Mme Y, l'arrêt de la cour d'appel retient qu'il ressort de l'audition des parties par le président du tribunal de grande instance, telle que relatée dans la décision déférée, que Mme X avait accepté de remettre des chèques en garantie du paiement du solde du prix de vente du terrain et que le jugement révélait que, dans ses conclusions déposées devant le tribunal, Mme Y indiquait que le prix de vente de l'immeuble avait été converti en factures de vente d'herbe pour éviter la plus-value, mais que Mme X, qui avait accepté la remise des chèques et la signature du commodat en connaissance de cause, ne pouvait se prévaloir de sa propre turpitude pour tenter de se soustraire à l'obligation de paiement résultant de sa qualité de tireur des chèques litigieux.

En statuant ainsi, alors qu'elle avait relevé le caractère illicite de la cause de la remise des quatre chèques de 6'250 EUR, la cour d'appel a violé les textes susvisés.