Droit au renouvellement du bail acquis au locataire après repentir du bailleur

Alléguant un non respect des clauses du bail commercial conclu le 1er août 1998, un congé comportant refus de renouvellement du 31 mars 2015, par acte du 31 août 2015, la SAS M. & Fils a fait assigner la S.C.I. Farone, devant le Tribunal de grande instance d'Ajaccio pour obtenir une indemnité d'éviction et subsidiairement le constat de l'absence de motif grave justifiant le refus de paiement et avant dire droit une expertise.

Par jugement du 28 août 2017, le tribunal a, vu l'art. L 145-58 du code de commerce et le repentir du bailleur du 7 septembre 2015,  déclaré irrecevables les demandes en résolution et résiliation du bail.

Appel a été relevé.

Compte tenu de l'exercice du droit de repentir par le bailleur, alors que le preneur était encore dans les lieux et n'avait pas cherché à déplacer son activité, le renouvellement du bail est acquis au locataire. Il est irrévocable en application des dispositions de l'art. L. 145-58 du Code de commerce, il matérialise une offre de renouvellement du bail commercial et son irréversibilité exclut toute possibilité pour le bailleur de poursuivre la résiliation sur la base d'un commandement antérieur. De ce fait, le renouvellement du bail est acquis au locataire. Le bailleur qui a usé de son droit de repentir ne peut y faire échec en invoquant des violations du contrat antérieures à l'exercice de ce droit, donc antérieures au bail actuel, connues avant même la délivrance du congé. Puisque l'exercice du droit de repentir purge les manquements antérieurs du locataire, aucune action en résiliation du bail expiré ne peut plus ni être intentée ni poursuivie à compter de la date de l'exercice de ce droit.

En revanche, le preneur doit être débouté de sa demande d'indemnisation. Il invoque une volonté de nuire du bailleur et l'incertitude sur le sort du bail du fait du refus de renouvellement, puis de l'exercice du droit de repentir, puis de la demande de résiliation du bail. Or, même si les relations entre les parties sont mauvaises, la volonté de nuire n'est pas établie et le preneur, dont le bail est renouvelé, ne subit aucun préjudice.