La venderesse doit indemniser l'agent immobilier ...

Toutefois l'agent immobilier privé de ses droits par la faute de son mandant peut prétendre à des dommages et intérêts compensant le préjudice causé sur le fondement de la responsabilité contractuelle
Aux termes de la loi Hoguet du 2 janv. 1970 et du décret du 20 juill. 1972 l'agent immobilier n'a droit à une rémunération que si l'affaire pour laquelle il avait reçu un mandat écrit a été menée à bonne fin, effectivement conclue et matérialisée par un acte écrit unique constatant l'engagement des parties.

Ces conditions ne sont pas réunies en l'espèce puisque la promesse d'achat des époux A du 25 janv. 2007 n'a pas été acceptée par Mme G A et n'a donc pas été transformée en promesse synallagmatique de vente valant vente au sens de l'art. 1589 du Code civil de sorte que l'opération prévue n'a pas été effectivement réalisée.

Toutefois l'agent immobilier privé de ses droits par la faute de son mandant peut prétendre à des dommages et intérêts compensant le préjudice causé sur le fondement de la responsabilité contractuelle des art. 1147 et suivants du Code civil.

La Sarl Lanta Immobilier ne réclame d'ailleurs pas de commission mais seulement des dommages et intérêts.

Le mandat interdisait au mandant tant pendant son cours que durant une période de douze mois après expiration ou résiliation du mandat de vendre son bien à un client présenté par le mandataire sans lui verser la contrepartie prévue au contrat (article 5) et obligeait le mandant, s'il vendait sans l'intermédiaire du mandataire, à informer sans délai celui-ci en lui précisant le nom de l'acquéreur (article 7), disposition qui conservait son objet jusqu'au 5 févr. 2008.

Mme G A ne pouvait donc contracter directement avec les époux A, onze jours après la fin du mandat, même à un prix légèrement inférieur.

La lecture de l'acte authentique de vente du 28 juin 2007 révèle, en effet, que la cession consentie au prix de 170.000 euro a été précédée d'une promesse synallagmatique de vente en date du 16 févr. 2007.

Or, par lettre de la Sarl Lanta Immobilier du 5 févr. 2007, faisant référence à une communication téléphonique préalable, Mme G A avait été avisée des nombreuses visites effectuées sur ce bien (21 bons de visite signés de clients) et avait été invitée à communiquer le nom de son futur acquéreur en vue de s'assurer du respect de ses droits d'ancien mandataire.

Cette même lettre mentionnait expressément "vous ne nous avez pas répondu concernant notre offre à 180.000 euro net pour vous ; nous supposons donc que vous ne la retenez pas ; dans le cas contraire, elle est toujours d'actualité."

Cette correspondance fait, d'évidence, référence à l'offre des époux A signée 10 jours plus tôt pour une surface disponible de 2.000 m2 au prix de "189.000 euro commission comprise de 9.000 euro, soit 180.000 euro net vendeur".

En contractant directement avec eux Mme G A a par la même manqué à ses engagements vis à vis de la Sarl Lanta Immobilier et engagé sa responsabilité contractuelle envers elle.

Elle prétend, certes, n'avoir pas été avisée de l'identité des auteurs de cette offre ; mais, à supposer que ses dires soient exacts, cette situation n'est pas de nature à l'exonérer de toute responsabilité ; en effet, dûment informée de l'existence et de la teneur de cette offre ainsi que de multiples visites effectuées par l'agent immobilier, il lui appartenait pour le moins, si elle voulait échapper au versement de l'indemnité contractuelle, de se rapprocher préalablement de ce dernier ou d'interroger les futurs acquéreurs à ce sujet d'autant qu'elle avait été spécifiquement mise en garde quelques jours plus tôt sur ce point par son ancien mandataire.

Le préjudice subi par la Sarl Lanta Immobilier doit être fixé conformément à la clause contractuelle à la somme de 9.000 euro, égale au montant de la commission perdue qui, en vertu de l'art. 1153 du Code civil, porte intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 29 août 2008.

Il ne peut, en effet, être supérieur à la rémunération prévue à l'occasion de l'offre d'achat des époux A matérialisée sur papier à en-tête de la Sarl Lanta Immobilier qui mentionnait que "l'acceptation du vendeur permettra la signature d'un compromis de vente", alors que ce mandataire s'était réservé dans une clause du mandat 'le droit de réduire sa commission s'il le juge utile pour la réalisation de la transaction".