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Le 23 février 2007
La décision dont la relation suit a été rendue par la Cour de cassation au visa des articles 1134 et 1755 du Code civil, la Cour rappelant en premier qu'aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure. Des locaux à usage commercial donnés à bail par la SCI Chaussée Saint-Vincent à la société Garage de la Renaissance ont été fortement endommagés par la tempête du 26 décembre 1999, déclarée catastrophe naturelle par arrêté préfectoral. A la suite de ce sinistre, la société locataire a assigné la SCI et son assureur à elle locataire pour obtenir réparation de divers préjudices. La SCI a formé des demandes reconventionnelles et a attrait en la cause son propre assureur. Pour condamner la société Garage de la Renaissance, sous la garantie de l'assureur, à prendre en charge le montant du coût de réparation de l'immeuble, l'arrêt de la cour d'appel retient que le bail conclu le 14 octobre 1994 entre la SCI et la société Garage de la Renaissance comporte une clause aux termes de laquelle le preneur renonce à toute réparation lors de l'entrée dans les lieux comme en cours de bail en s'engageant à effectuer "tant au début du bail que pendant son cours toutes réparations, petites ou grosses, sans aucune exception..., y compris les grosses réparations prévues à l'article 606 du Code civil", que, si l'obligation de réparer pesant sur le locataire cesse normalement en cas de force majeure, il peut être fait exception à cette règle, les dispositions de l'article 1755 du Code civil n'étant pas d'ordre public, et que, dès lors que la clause litigieuse par la généralité de ses termes n'opère aucune distinction quant à l'origine des désordres à réparer, la SCI doit être exonérée en vertu du bail de toute obligation de réparation, y compris lorsque les dégâts résultent d'un cas de force majeure. La Cour de cassation censure la décision: en statuant ainsi, alors que sauf stipulation expresse contraire, l'obligation de réparer pesant sur le locataire cesse en cas de force majeure, la cour d'appel, qui n'a pas constaté que le bail contenait une telle stipulation, a violé les textes susvisés. La clause du bail était insuffisante pour mettre l'obligation de réparer à la charge du preneur au cas de force majeure.Référence: - Cour de cassation, 3e Chambre civ., 31 octobre 2006 (N° de pourvoi: 05-19.171), cassation partielle