Vente d'un lot de copropriété: l'état daté préalable du syndic

Le décret 2004-479 fixe le nouveau rôle du syndic lors de la vente du lot de copropriété. Comme gestionnaire de la copropriété, mais aussi en tant que l'archiviste du syndicat, le syndic doit fournir un certain nombre de renseignements. L'objectif est de permettre au vendeur et au notaire de renseigner utilement l’acquéreur tant sur l’immeuble en copropriété dit que sur les charges afférentes au lot vendu. Concernant les charges afférentes au lot vendu, l’article 5 du décret de 1967 a fait l’objet d’une nouvelle rédaction. L’état daté que doit fournir le syndic à la demande du vendeur ou de son notaire doit respecter un certain formalisme et comporter des informations obligatoires, relatives au lot vendu. L'état article 5 doit comporter trois volets distincts. Un premier volet doit être consacré aux créances éventuelles que le syndicat a sur le vendeur, un deuxième concerne les créances que ce dernier pourrait avoir à l’encontre du syndicat; le troisième volet doit permettre de renseigner le futur acquéreur sur les charges qu’il aura à acquitter, une fois qu’il aura acheté le lot. Le montant des sommes figurant dans l’état daté pourra n’être qu’approximatif. Premier volet. Les dettes du vendeur. Le principe, fondé sur l’article 5-1 et appliqué par une jurisprudence constante est que seul le caractère liquide et exigible de la dette en rend le copropriétaire débiteur. A/ La perception de provisions à date fixe concerne les charges courantes, correspondant aux travaux de maintenance dont la définition est désormais donnée par le nouvel article 45 du décret de 1967: ce sont les travaux d’entretien courant, exécutés en vue de maintenir l’état de l’immeuble ou de prévenir la défaillance d’un élément d’équipement commun; ils comprennent les menues réparations. Sont assimilés à des travaux de maintenance les travaux de remplacement d’éléments d’équipements communs, tels que ceux de la chaudière, du système de sécurité et de l’ascenseur, lorsque le prix de ce remplacement est compris forfaitairement dans le contrat de maintenance ou d’entretien. Sont assimilés les contrôles périodiques des installations, lorsque ceux-ci sont imposés par la réglementation. A l’occasion de la vente d’un lot, le vendeur est désormais tenu au paiement du trimestre en cours au jour de la vente. Tout trimestre entamé est dû intégralement par le vendeur. Le vendeur n’a plus la possibilité d’exiger du syndic un remboursement du trop perçu prorata temporis. Le trop ou moins perçu sur provision, déterminé lors de l’approbation des comptes, sera porté au crédit ou au débit du compte du copropriétaire en place au jour de cette approbation. Si une convention existe à ce titre entre vendeur et acquéreur, le syndicat n’a pas à la prendre en considération (voir infra). B/ Les provisions exigibles au titre de charges autres que le budget prévisionnel sont les dépenses engagées par le syndicat qui ne correspondent pas à de simples travaux de maintenance: travaux d’amélioration, d’addition d’éléments nouveaux, études techniques et diagnostics, etc. Le principe du caractère liquide et exigible va être appliqué à ces provisions. Le vendeur sera tenu au paiement des appels de fonds émis antérieurement à la vente, mais le simple vote de la décision n’a aucun effet légal en matière d’exigibilité de la créance qu’il va induire, sauf si ce vote comprend un échéancier précis. C/ Sur le même plan que ces charges liées à des votes spécifiques, il faut mettre les avances qui sont exigibles. Les avances sont les fonds destinés, par le règlement de copropriété ou un vote de l’assemblée générale, à constituer des réserves, ou qui représentent un emprunt du syndicat auprès des copropriétaires ou de certains d’entre eux. Ces réserves ne constituant par des versements à échéance fixe, celles qui ont fait l’objet d’appels avant la vente seront dues par le vendeur. A noter que les avances exigibles constituent une dette temporaire du vendeur, puisque le nouvel article 45-1 précise qu'elles sont remboursables. D/ Il faut ajouter les impayés des exercices antérieurs (le syndic est en mesure de réclamer un arriéré de charges afférentes aux dix dernières années) et les sommes dues lorsque le syndicat a décidé des travaux d’améliorations qui ont fait l'objet du délai de paiement légal mais qui deviennent immédiatement exigibles lors de la première mutation entre vifs de lots de l’intéressé. Le vendeur peut être remboursé de trop-perçus par le syndicat. Le vendeur se verra ainsi rembourser des sommes qu’il aura versées au titre d’un fonds de réserve. Ceci met fin à une pratique où l’acquéreur devait rembourser au vendeur la somme correspondante, le syndic ne faisant que changer le nom du titulaire du compte. D'une manière générale, l'état doit mentionner les provisions ne correspondant pas aux provisions que le vendeur aurait dues au jour de la vente. L’acquéreur doit être averti, de préférence avant la signature de l’avant-contrat (compromis, promesse de vente), des charges courantes au titre du budget prévisionnel qu’il devra acquitter. De même, l’état daté précisera les appels de fonds qui ne deviendront exigibles qu’après la vente, en fonction de l’échéancier voté par l’assemblée générale. Le fonds de réserve devant être reconstitué pour le lot en cause, ce sera au nouveau copropriétaire d’y pourvoir. L'état daté pourra être complété par une annexe, destinée surtout à l’information de l’acquéreur. Le syndic y fera figurer en particulier le total des charges afférentes au lot vendu, pour les deux dernières années. Egalement seront mentionnées les éventuelles procédures auxquelles le syndicat serait partie, et le stade où le litige est parvenu. A noter que l’état daté ne concerne strictement que le lot vendu et non les autres lots de l'immeuble que le vendeur pourrait conserver et que les conventions contraires, en particulier celles relatives aux sommes à la charge de l'un ou de l'autre, sont possibles, mais non opposables au syndicat ni au syndic. Le diagnostic technique éventuel, dressé en application de l’article L. 111-6-2 du Code de la construction et de l’habitation, ainsi que le carnet d’entretien, établi dans tout immeuble en copropriété au titre de l’article 18 nouveau de la loi de 1965, sont conservés par le syndic. Le nouvel article 33 du décret modifié confie ces documents à sa garde, à charge pour lui d’en communiquer la copie à tout copropriétaire qui en fera la demande. Cette démarche sera effectuée chaque fois qu’un lot sera vendu, puisque l’article 4-1 nouveau du décret de 1967 énonce que c’est le vendeur qui doit, en vertu de l’article 45-1 de la loi de 1965, les communiquer à tout candidat acquéreur. Références: - Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 modifiée sur le statut de la copropriété des immeubles bâtis. - Décret n° 2004-479 du 27 mai 2004, modifiant le décret du 17 mars 1967