Lors de la vente, lorsque l'immeuble a fait l’objet de travaux, soumis à autorisation d’urbanisme (permis de construire principalement), sans que cette autorisation n’ait été demandée par le vendeur, les parties doivent être informées par l'agent immobilier, le prêteur et surtout par le notaire :
- de la nature de ces travaux et de la date de leur achèvement total,
- des conséquences du défaut d'autorisation d'urbanisme.
Quelles sont ces conséquences :
Au plan civil
1. Un personne, un tiers, peut agir sur le fondement de la responsabilité extracontractuelle pour obtenir la démolition de ce qui a été réalisé sans autorisation d’urbanisme (C. civ., art. 1240). Cette action peut être exercée pendant le délai de prescription de droit commun soit cinq ans à compter de la découverte des faits permettant d'exercer cette action (C. civ., art. 2224).
2. La commune (ou l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de plan local d’urbanisme) peut saisir le tribunal judiciaire en vue de faire ordonner la démolition ou la mise en conformité de l’immeuble. La commune et l’EPCI, lorsqu’ils agissent, n’ont pas à prouver l’existence d’un préjudice pour que leur action soit recevable. L’action civile se prescrit en pareil cas par dix ans, délai commençant à courir à compter de l’achèvement des travaux (C. urb., art. L. 480-14).
Au plan pénal
Les infractions à la législation des autorisations d’urbanisme sont des délits matériels, punissables du seul fait de leur réalisation, qui se prescrivent après six ans à compter de l’achèvement des travaux. La juridiction pénale peut ordonner soit une mise en conformité des lieux, soit la démolition des ouvrages irrégulièrement construits (C. urb., art. L. 480-5). Ces sanctions constituent des mesures de caractère réel et la vente n’empêche pas la remise en état du chef de l’acquéreur. Le tribunal peut aussi condamner le contrevenant au paiement d’une amende ou d’une peine de prison uniquement.
Au plan administratif
1. Quand un procès-verbal a été dressé en application de l’article L. 480-1 du Code de l’urbanisme, l’autorité compétente (maire ou président d’un EPCI) peut, après avoir invité l'intéressé à présenter ses observations, le mettre en demeure, dans un délai qu'elle détermine de procéder aux opérations nécessaires à la mise en conformité des travaux en cause aux dispositions dont la méconnaissance a été constatée ou de déposer, selon le cas, une demande d'autorisation ou une déclaration préalable visant à leur régularisation (C. urb., art. L. 481-1).
2. Si l’acquéreur souhaite réaliser des travaux, il devra obtenir un permis de régularisation, sauf si la demande de nouvelle autorisation intervient plus de dix ans après l’achèvement des travaux, étant ici rappelé que les travaux sont achevés depuis le ...... (date d’achèvement des travaux). L’acquéreur, avant l’expiration du délai précité, devra effectuer une demande d’autorisation qui portera sur l’ensemble des travaux qui ont été réalisés : les travaux déjà réalisés et les travaux à réaliser. Et au-delà de ce délai de dix ans, l’irrégularité de la construction initiale au regard du droit de l’urbanisme peut être opposée au pétitionnaire dans les cas visés à l’article L. 421-9 du Code de l’urbanisme.
3. L’acheteur ne pourra âs bénéficier des dispositions relatives à la reconstruction à l’identique d’un bâtiment détruit ou démoli depuis moins de dix ans dès lors qu’il n’a pas été régulièrement édifié (C. urb., art. L. 111-15), peu important l’auteur de l’irrégularité (le vendeur, l'acquéreur ...).