Vente d'immeuble inachevé ou vente d'immeuble à construire

L'art. 1601-1 du code civil dispose que la vente d'immeubles à construire est celle par laquelle le vendeur s'oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. Elle peut être conclue à terme ou en l'état futur d'achèvement.

L'art. 1601-2 du code civil définit la vente à terme comme le contrat par lequel le vendeur s'engage à livrer l'immeuble à son achèvement, l'acheteur s'engage à en prendre livraison et à en payer le prix à la date de livraison.

Selon l'art. 1601-3 du code civil, la vente en l'état futur d'achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution. L'acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux.

Au sens de ces articles, quatre éléments sont nécessaires pour qualifier un contrat de vente d'immeuble à construire : une vente immobilière, un immeuble inachevé, une obligation d'achèvement à la charge du vendeur et un délai de réalisation déterminé par le contrat.

L'obligation d'achèvement permet de distinguer le contrat de vente d'immeuble à construire de la vente en l'état d'un immeuble non achevé.

En l'espèce, le compromis de vente de l'immeuble litigieux a été conclu entre les parties le 11 avril 2013 devant un notaire, soit un professionnel, chaque page de l'avant-contrat étant paraphée par les trois parties.

Il ressort des mentions explicites de la convention que la vente porte sur une maison à usage d'habitation édifiée sur un terrain repris au cadastre sous la section BD n° 237, le plan de l'immeuble y étant annexé.

Il est stipulé que le vendeur a déposé une demande de permis de construire à la Mairie de Raismes le 25 janvier 2010, le permis lui ayant été accordé tacitement. En revanche, il est également mentionné expressément que le vendeur n'a souscrit aucune assurance de dommages-ouvrage pour la réalisation des constructions.

Il est spécifié que le bien '"n'a pas fait l'objet d'une déclaration d'achèvement des travaux ni de la délivrance ni d'un certificat de conformité ni d'une attestation de la Mairie certifiant que la conformité des travaux avec le permis n'a pas été contestée, ainsi que le VENDEUR le déclare".

Enfin, il est mentionné dans la convention que 'Les parties sont expressément averties des sanctions ci-après résultant de l'absence de certificat de conformité ou de la déclaration d'achèvement et de conformité, dans la mesure où les travaux effectués ne sont pas conformes aux prescriptions contenues dans le permis de construire.', les sanctions pénales, civiles et administratives encourues étant listées.

Ainsi, il résulte des dispositions non équivoques de l'avant-contrat régularisé entre M. S.- et M. et Mme L, que les parties ont entendu convenir de la vente d'une maison à usage d'habitation déjà bâtie.

S'il est manifeste, eu égard au constat d'huissier établi le 14 août 2013, que la construction de la maison n'est pas terminée, le compromis de vente ne prévoit aucune date d'achèvement de travaux par les vendeurs ni d'obligation de réalisation ou d'achèvement de travaux à la charge de ces derniers.

Au contraire, il est expressément stipulé que l'acquéreur sera tenu "De prendre le bien ci-dessus désigné dans l'état où il se trouvera au moment de la réitération de la vente [...]."

Les mails datés des 8 avril et 12 juillet 2013 émanant de M. S et listant des demandes relatives à des équipements (conduit de cheminée, douche italienne, alimentation électrique de la terrasse...) sont insuffisants à démontrer l'existence d'un accord entre les parties sur la réalisation de travaux par les vendeurs et encore moins d'un accord sur la vente d'un immeuble à construire.

Il convient de rappeler que le contrat est la chose des parties et qu'elles sont libres de fixer l'objet et les conditions du contrat.

Au regard des pièces versées aux débats, il n'est pas démontré que les parties sont convenues de conditions de vente de l'immeuble différentes de celles reprises dans l'acte notarié.

Il résulte de l'ensemble de ces éléments que l'avant-contrat régularisé entre les parties porte sur la vente en l'état d'un immeuble non achevé et non sur la vente d'un immeuble à construire.

Dès lors, le compromis de vente du 11 avril 2013 n'est pas soumis aux dispositions des art. L. 261-11 et suivants du code de la construction et de l'habitat. Aucune demande d'annulation de l'avant-contrat pour non-respect des dispositions de ces articles n'est en conséquence fondée.