Valeur de l'usufruit en cas de conversion en rente viagère

En outre, la méthode fiscale d'évaluation forfaitaire de l'usufruit ne s'impose pas au juge civil
Henri H est décédé le 14 sept. 1997, laissant pour lui succéder Mme Mary G, son épouse, avec laquelle il était marié sous le régime de la séparation des biens, donataire en vertu d'un acte authentique du 9 oct. 1981 de la plus forte quotité disponible entre époux, et Melle Laure H, leur fille.

Par acte notarié du 12 mars 1998, Mme Mary G veuve H a opté pour la totalité en usufruit sa vie durant sur les biens composant la succession de son mari et Melle Laure H a accepté cette option et renoncé à user de la faculté d'exiger la conversion de cet usufruit en rente viagère équivalente.

L'actif de la succession comprend notamment un terrain sis à [...], d'une contenance de 5 a 74 ca.

Plusieurs procédures ont depuis opposé Mme Mary G veuve H et sa fille.

Invoquant son impécuniosité, Mme Mary G veuve H, dûment autorisée par ordonnance présidentielle, a par acte d'huissier du 1er mars 2013 assigné à jour fixe Melle Laure H devant le tribunal de grande instance de Paris en conversion de l'usufruit portant sur le terrain sis à Montrouge en rente viagère et paiement des travaux de démolition des constructions y édifiées.

Afin d'assurer l'équivalence prévue par l'art. 760 du Code civil, le montant de la rente viagère devant se substituer à l'usufruit doit être fixé en tenant compte de la valeur de l'usufruit au moment de la conversion, laquelle s'apprécie d'après le revenu procuré par le bien. Il peut toutefois être tenu compte dans l'appréciation du revenu de toutes causes de nature à augmenter la valeur de l'usufruit tant au jour de la conversion que même postérieurement. Alors qu'à l'époque du décès du mari, en septembre 1991, le terrain dépendant de la succession faisait l'objet d'une convention d'occupation précaire moyennant un loyer annuel de 9.147 EUR, la veuve, par acte de janv. 2013 et en sa qualité d'usufruitière de la totalité des biens de la succession, a consenti une nouvelle convention d'occupation précaire du terrain à une société jusqu'à fin décembre 2013 moyennant une indemnité mensuelle de 1.000 EUR.

Cette situation est la conséquence d'un projet ancien de vente du terrain et le faible revenu est sans rapport avec les fruits que le bien grevé est susceptible de procurer si cette vente se réalise. Il s'agit d'un terrain constructible à fort potentiel, qui fait l'objet depuis de nombreuses années d'offres réitérées d'acquisition de la part de différents promoteurs pour des montants de plus en plus élevés. Si on ne peut totalement exclure l'aléa résultant de l'obtention d'un permis de construire et de démolir purgé de tout recours ou retrait permettant de réaliser le programme projeté et à l'acquisition concomitante de parcelles voisines, cet aléa apparaît minime. {{En outre, la méthode fiscale d'évaluation forfaitaire de l'usufruit ne s'impose pas au juge civil}}. Aussi, il convient d'évaluer la rente mensuelle se substituant à l'usufruit de la veuve à la somme de 3.000 EUR, indexée sur l'indice du coût de la consommation des ménages urbains, série parisienne, qui répond mieux à l'objectif de maintien de l'équivalence initiale de la rente à l'usufruit que l'indice du coût de la construction, s'agissant d'une créance alimentaire. La fille du défunt devra fournir le terrain en sûreté du paiement de la rente viagère. En cas de vente, elle devra alors placer une somme de 800.000 EUR sur un compte bloqué productif d'intérêts.