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Le 26 octobre 2014
Le caractère de monovalence de locaux commerciaux implique que les locaux aient été construits ou aménagés en vue d'un seul type d'exploitation et qu'ils ne puissent être affectés à une autre activité sans des travaux importants et coûteux
Selon les art. L. 145-36 et R. 145-10 du Code de commerce, le loyer des locaux monovalents échappe au principe du plafonnement.
Le caractère de monovalence de locaux commerciaux implique que les locaux aient été construits ou aménagés en vue d'un seul type d'exploitation et qu'ils ne puissent être affectés à une autre activité sans des travaux importants et coûteux.
Dans l'affaire jugée par la Cour d'appel de Versailles, la circonstance que les locaux aient été construits et édifiés pour servir de garage automobiles n'est pas en soi de nature à exclure qu'ils puissent être affectés à une autre activité sans des travaux importants. Il ressort du rapport d'expertise judiciaire que les locaux peuvent être affectés à de nombreuses activités sans travaux importants. La rampe d'accès ne représente que 5 %t de l'ensemble des locaux et sa position ne nécessite pas forcément qu'elle soit enlevée ; les 5 ponts élévateurs et la cabine de peinture peuvent être facilement démontés et enlevés sans dégradation des structures ni des planchers du bâtiment. Le bailleur ne peut donc invoquer ce motif de déplafonnement.
Mais la preuve est apportée d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité ayant une incidence favorable sur le commerce du preneur. Il ressort des pièces produites, notamment du rapport d'expertise, qu'entre 1999 et 2008, plus de 600 nouveaux appartements ont été construits à Suresnes dans un rayon de 1000 mètres autour du garage dont 230 dans un rayon de 500 mètres ; durant cette période, la population à Suresnes a augmenté de 12,67 %.
Les propriétaires bailleurs soutiennent sans être démentis que la desserte du garage a été améliorée pendant le cours du bail par de nouvelles lignes de transport en commun, en particulier la ligne de tramway, amélioration susceptible d'avoir un impact direct sur la fréquentation du garage. De fait, le chiffre d'affaires du preneur a augmenté, ce qui confirme cette modification notable.
Le loyer du bail renouvelé doit donc être fixé à la valeur locative. L'expert a proposé de retenir un loyer unitaire compris entre 80 et 90 euro par mètre carré pondéré pour la partie commerciale et de 12 à 13 euro par mètre carré et par mois pour la partie habitation, soit une valeur locative annuelle arrondie à 115.000 euro. Il convient de retenir ces estimations et de fixer le loyer annuel à 115.000 euro.
Selon les art. L. 145-36 et R. 145-10 du Code de commerce, le loyer des locaux monovalents échappe au principe du plafonnement.
Le caractère de monovalence de locaux commerciaux implique que les locaux aient été construits ou aménagés en vue d'un seul type d'exploitation et qu'ils ne puissent être affectés à une autre activité sans des travaux importants et coûteux.
Dans l'affaire jugée par la Cour d'appel de Versailles, la circonstance que les locaux aient été construits et édifiés pour servir de garage automobiles n'est pas en soi de nature à exclure qu'ils puissent être affectés à une autre activité sans des travaux importants. Il ressort du rapport d'expertise judiciaire que les locaux peuvent être affectés à de nombreuses activités sans travaux importants. La rampe d'accès ne représente que 5 %t de l'ensemble des locaux et sa position ne nécessite pas forcément qu'elle soit enlevée ; les 5 ponts élévateurs et la cabine de peinture peuvent être facilement démontés et enlevés sans dégradation des structures ni des planchers du bâtiment. Le bailleur ne peut donc invoquer ce motif de déplafonnement.
Mais la preuve est apportée d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité ayant une incidence favorable sur le commerce du preneur. Il ressort des pièces produites, notamment du rapport d'expertise, qu'entre 1999 et 2008, plus de 600 nouveaux appartements ont été construits à Suresnes dans un rayon de 1000 mètres autour du garage dont 230 dans un rayon de 500 mètres ; durant cette période, la population à Suresnes a augmenté de 12,67 %.
Les propriétaires bailleurs soutiennent sans être démentis que la desserte du garage a été améliorée pendant le cours du bail par de nouvelles lignes de transport en commun, en particulier la ligne de tramway, amélioration susceptible d'avoir un impact direct sur la fréquentation du garage. De fait, le chiffre d'affaires du preneur a augmenté, ce qui confirme cette modification notable.
Le loyer du bail renouvelé doit donc être fixé à la valeur locative. L'expert a proposé de retenir un loyer unitaire compris entre 80 et 90 euro par mètre carré pondéré pour la partie commerciale et de 12 à 13 euro par mètre carré et par mois pour la partie habitation, soit une valeur locative annuelle arrondie à 115.000 euro. Il convient de retenir ces estimations et de fixer le loyer annuel à 115.000 euro.
Référence:
Référence:
- Cour d'appel de Versailles, Ch. 12, 2 sept. 2014, RG N° 12/00469