Toute construction même celle d'une clôture doit être autorisée par l'AG

Néanmoins, en droit, le sol est réputé partie commune et les copropriétaires ne peuvent construire sur le sol sans autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires.
Monsieur Olivier G et Madame Martine F étaient propriétaires des lots n°3 (un logement), 11 (un garage) et 22 (un parking) dépendant de la copropriété Résidence Azur.

Ils ont fait édifier deux murs de clôture, l'un entre le lot n°3 et le lot n°2, l'autre entre le lot n°3 et une partie commune à usage d'espace vert.

Lors de l'assemblée générale du 28 juin 2005, les copropriétaires ont voté, dans la résolution n°8 , contre le maintien du mur construit en limite du lot 3 et des parties communes, et dans la résolution n° 10 pour la démolition du mur construit entre les lots n°2 et 3 et la remise en état de la clôture d'origine (grillage et piquets).

Cette assemblée générale est définitive.

Au soutien de leur appel, M. G et Mme F font valoir:
- qu'ils ne sont plus propriétaires pour avoir vendu leurs lots aux époux R, ces derniers ayant une parfaite connaissance de la situation;
- que les demandes formées contre eux ont un caractère discriminatoire, le syndic, institué en juin 2004, ne pouvant invoquer les dispositions d'un règlement de copropriété entré en vigueur après l'édification des murs litigieux;
- que le règlement de copropriété ne précise pas ce qu'il faut entendre par parties communes et parties privatives;
- qu'en l'état de la carence du constructeur, les copropriétaires ont été obligés de procéder eux-mêmes à des travaux;
- qu'un abus de majorité a été commis car diverses constructions ont été entreprises sans autorisation par les copropriétaires alors qu'ils sont les seuls à faire l'objet d'une procédure au pénal et au civil.
- que le mur séparant leur lot de celui des époux M. a été construit en accord avec ces derniers, contre lesquels une condamnation conjointe et solidaire devrait être prononcée;
- que les demandes des époux M sur le fondement du trouble anormal de voisinage ne sont pas fondées.

Si M. G et Mme F ont vendu l'ensemble des lots dont ils étaient propriétaires au sein de la résidence Azur II à M. et Mme R selon acte de vente dressé le 2 juill. 2008 par l'office notarial A, l'assignation introductive d'instance leur a été délivrée le 23 janvier 2007, soit antérieurement à cette vente. En raison de cette vente, aucune condamnation à démolir ne peut certes être prononcée contre eux mais le syndicat des copropriétaires est recevable à agir contre eux en indemnisation du préjudice invoqué.

Par ailleurs, les appelants se sont engagés dans l'acte de vente à prendre à leur charge toutes condamnations à intervenir dans le présent litige et à garantir les acheteurs de ce chef.

En droit, chaque copropriétaire use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l'immeuble.

En l'espèce, que le règlement de copropriété-état descriptif de division de la Résidence Azur II a été établi le 6 octobre 2003 en l'étude de Maître Robert A, notaire associé.

Le syndicat des copropriétaires affirme, sans être contredit, que ce règlement de copropriété a été publié au bureau des Hypothèques.

Il résulte du règlement de copropriété que le sol est une partie commune, la désignation du lot n° 3, comprenant notamment 'les cent quinze/millièmes (115/1.000èmes) de la propriété du sol et des parties communes générales'.

Attendu que M et Mme R ont acheté leurs lots des mains de M. G et Mme F le 2 juill. 2008, soit postérieurement à la publication du règlement de copropriété, ce qui le leur rend opposable.

Les vendeurs admettent avoir fait édifier, sans autorisation, deux murs de clôture, l'un séparant leur ancien lot du lot n° 2 appartenant aux époux M, l'autre séparant leur lot d'un espace vert commun.

Ils reconnaissent, dans leurs conclusions, avoir, en accord avec les époux M, fait ériger le mur séparatif de leurs propriétés respectives en mai 2004.

L'acte d'achat de M. G et Mme F n'est pas produit aux débats, de sorte qu'il n'est pas possible de savoir si le règlement de copropriété leur est opposable.

{{Néanmoins, en droit, le sol est réputé partie commune et les copropriétaires ne peuvent construire sur le sol sans autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires.}}

Par ailleurs, la circonstance que le syndic de la copropriété, l'Agence de l'Olivier, ait été nommé postérieurement aux constructions litigieuses, par assemblée générale du 14 juin 2004, est indifférente à la solution du litige en ce que les copropriétaires ne peuvent, au motif d'une absence de syndic, s'exonérer du respect des dispositions d'ordre public de la loi de 1965.

Les assemblées générales du 28 juin 2005, au cours de laquelle les copropriétaires se sont prononcés en faveur de la suppression de ces deux murs, et du 14 juin 2006, au cours de laquelle les copropriétaires ont donné au syndic l'autorisation d'ester en justice contre les appelants, sont aujourd'hui définitives.

Le syndic a le devoir d'assurer l'exécution des délibérations de l'assemblée générale.

Par ailleurs, que la carence du promoteur constructeur, à la supposer démontrée, ne saurait exonérer les copropriétaires de respecter les dispositions d'ordre public édictées par la loi du 10 juil. 1965 en matière de travaux au sein d'une copropriété, pas plus que le fait que le certificat de conformité ait été obtenu par la copropriété en 2006, soit postérieurement à l'édification des murs, ni encore que la circonstance que le tribunal correctionnel, devant lequel ils ont comparu, n'ait pas condamné les consorts G-F à la démolition.

Enfin que les appelants ne démontrent aucun abus de majorité à leur égard.

Les photographies versées aux débats ne démontrent pas que les palissades et clôtures édifiées par les autres copropriétaires sont comparables aux murs en cause. En outre, les assemblées générales de 2005 et de 2006 sont définitives. Enfin il n'est pas établi que d'autres irrégularités aient fait l'objet d'une demande d'inscription à l'ordre du jour de l'assemblée générale ou d'une réclamation auprès du syndic.

Compte tenu de l'ancienneté des constructions litigieuses, il y aura lieu d'assortir d'une astreinte les condamnations prononcées dont la condamnation des acquéreurs à mettre les lieux en conformité avec le règlement de copropriété.