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Le 14 mai 2004
La division d'un ensemble immobilier en volumes sans parties communes et non en lots de copropriété avec parties communes est permise en application du second alinéa de l'article 1er de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et de l'article 553 du Code civil, dès lors que l'on se trouve en présence d'un ensemble immobilier complexe, un ensemble immobilier dans lequel l'appropriation du sol est hétérogène et non homogène. Un bâtiment élevé sur sous-sol d'un rez-de-chaussée et de quatre étages carrés divisé ensuite par lots n'est pas un ensemble immobilier complexe (EIC). On fera appel à la division en volumes, quand il n'existe pas ou n'existera pas de parties communes entre les lots (des servitudes - appui, surplomb, passage, aqueduc, etc. - sont permises), par exemple lorsqu'un centre commercial va occuper partie du sous-sol et la totalité du rez-de-chaussée et que seront affectés à l'habitation l'autre partie du sol, les étages et les cages d'escalier et d'ascenseur allant du sous-sol aux étages. On utilisera aussi ce mode de division de la propriété quand il y a coexistence d'espaces publics et privés (métro en sous-sol, dalle publique, bloc d'habitation, centre commercial, centre administratif, etc.) dans un même ensemble. Contrairement au volume d'espace d'un lot de copropriété classique, qui disparaît en cas de destruction de l'immeuble, le volume est un bien immobilier au sens propre du terme (Cour de cassation, 3e chambre civ. 20 novembre 1996). Il a été par ailleurs jugé qu'un dessous de sol peut être détaché du reste du sous-sol par fractions qui forment à leur tour et par elles-mêmes une chose distincte et susceptible d'appropriation particulière (Cour d'appel de Paris, 25 septembre 1997). L'organisation d'un EIC en volumes s'appuie sur la dissociation entre le sol, l'espace (appelé "superficie" ou "droit de superficie") et le tréfonds. Le volume immobilier schématiquement est un droit réel de propriété, détaché du sol, portant sur une tranche tridimensionnelle et homogène d'espace (superficie) ou de tréfonds, correspondant à un immeuble construit ou à construire, de forme géométrique ou non, identifié par sa base (dimensions et superficie) et par sa hauteur; ce sont les cotes "Niveau général de la France" (NGF), définies par l'Institut géographique national (IGN), qui sont utilisées pour déterminer la hauteur du volume. A l'intérieur de son volume, sous réserve du respect des servitudes constituées et des documents réglementaires et contractuels applicables, chaque propriétaire est libre d'appliquer le régime de propriété de son choix et ainsi il peut créer une copropriété dont un lot volume. Les documents juridiques d'une division volumétrique sont: - un état descriptif de division en lots (soumis aux mêmes dispositions que l'état descriptif de division de copropriété), - l'acte constitutif des servitudes, - un cahier des charges de la construction, - un cahier des règles d'usage et d'occupation, - les statuts de l'organisme de gestion, en général une association syndicale libre (ASL) de propriétaires, qui fait respecter les cahiers des charges. Il est impossible, dans le cadre d'une fiche de ce site, d'entrer dans le détail de technique de la division en volumes. Les professionnels et particuliers peuvent prendre contact avec l'office notarial pour obtenir des précisions. Nous pensons aussi diffuser une lettre d'information sur le sujet.