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Le 30 juin 2005
Une circulaire du Conseil Supérieur du Notariat en date du 13 février 2003, faisant suite à plusieurs décisions considérées comme faisant jurisprudence, en particulier un arrêt de la Cour administrative d'appel de Marseille du 3 juin 1999 semble condamner définitivement la méthode dite "Stemmer". Il s'agit de la mise en copropriété horizontale d'un terrain à bâtir, lorsque la franchise de deux lots prévue par l'article R. 315-1 du Code l'urbanisme est dépassée pour l'application de la législation du lotissement (quatre lots s'il s'agit d'une division dans le cadre d'un partage familial). L'obtention par le vendeur de lots de copropriété à bâtir d'un permis de construire obtenu en application de l'article R. 421-7-1 (permis dit "valant autorisation de diviser") ne peut certainement pas valider l'opération. Ce permis de construire n'est pas assimilable à une autorisation de lotir, et le titulaire d'un tel permis ne peut pas vendre des lots à bâtir. Il permet, en présence d'un seul maître de l'ouvrage de vendre des lots bâtis en l'état futur d'achèvement, la division n'ayant alors lieu qu'à l'achèvement des constructions. Le permis "R. 421-7-1" relève de la seule réglementation du permis de construire. La méthode "Stemmer" est exclusive de toute construction par le vendeur des lots de copropriété. Les lots sont vendus à bâtir par les acquéreurs, chacun faisant son affaire personnelle de l'édification de son lot privatif. Le permis de construire obtenu par le vendeur pour une pluralité de bâtiments et transféré aux acquéreurs indivisément est un permis de construire de droit commun. En aucun cas un permis obtenu en application de l'article R. 421-7-1 ne pourrait être transféré aux acquéreurs des lots à bâtir puisqu'un tel permis suppose un maître de l'ouvrage unique. La méthode avait pourtant l'avantage de diminuer le poids du foncier pour une opération groupée de constructions; elle se trouverait ainsi en adéquation avec les objectifs de la loi SRU du 13 décembre 2000. Mais l'interdiction doit être limitée aux seuls cas où le droit de construire est transféré aux acquéreurs. Le Conseil d'Etat a validé un permis de construire portant sur une maison dépendant d'un groupement d'habitations édifiées avant la division de la propriété foncière. Il l'a fait dans les termes suivants: Considérant qu'aux termes des dispositions de l'article R. 315-1 du Code de l'urbanisme: "Constitue un lotissement au sens du présent chapitre toute division d'une propriété foncière en vue de l'implantation de bâtiments qui a pour objet ou qui, sur une période de moins de dix ans, a eu pour effet de porter à plus de deux le nombre de terrains issus de ladite propriété. (.)"; qu'il ressort des pièces du dossier que le groupe d'habitations dénommé "domaine du parc Sainte-Christine", dont la maison de M. et Mme X dépend, a été édifié par la société initialement propriétaire du terrain sur la base d'un permis de construire unique, qui lui a été délivré le 29 juillet 1976 par le préfet de la Gironde; qu'il suit de là que la construction de ces habitations, qui a précédé la division de la propriété foncière, n'a pas constitué une opération de lotissement au sens des dispositions de l'article R. 315-1 du Code de l'urbanisme, reprises par le règlement du plan d'occupation des sols (POS) de la communauté urbaine de Bordeaux. La Haute juridiction administrative l'avait déjà fait en considérant que la seule circonstance que la construction de 10 villas avait été autorisée par un permis unique sur le terrain, sans qu'il soit procédé à une quelconque division foncière, ne saurait conférer à l'opération le caractère d'un lotissement et qu'il en résultait que les constructions contestées n'étaient subordonnées ni à une autorisation de lotir, ni à une consultation préalable des colotis. Il n'est pas précisé dans ces deux cas si l'état descriptif de division-règlement de copropriété était intervenu avant l'achèvement des maisons. Références: ¤¤http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/UnCode?commun=&code=CURBANIR.rcv¤- Code de l'urbanisme, partie réglementaire¤¤ - Circulaire du Conseil supérieur du notariat du 13 février 2003. - Conseil d'Etat, contentieux, 26 mars 2003 (req. n° 231425)