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Le 19 septembre 2007
La clause de subrogation ne visant que certains des locataires, le vendeur conserve le droit de percevoir les arriérés locatifs antérieurs à l'acte de vente d'un autre locataire. La société Fédération continentale, devenue la société Generali vie nouvelle, venant aux droits de la société France vie, a vendu à la société Jesta Kléber des biens immobiliers dans lesquels elle avait consenti des baux aux époux P. et à la société P. Ayant assigné ces derniers en paiement de loyers et charges impayés, ceux-ci lui ont opposé la clause de subrogation au profit de l'acquéreur figurant dans l'acte de vente. Pour déclarer les demandes irrecevables, l'arrêt de la cour d'appel retient que les termes "contentieux" et "procédures" sont employés par le notaire rédacteur de l'acte dans un sens très général et renvoient aux cas de difficultés de paiement signalés dans l'acte, sans distinguer le cas des époux P de celui des autres locataires. La Cour de cassation dit qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que l'acte de vente, qui précisait que M. P. et P. et associés bénéficiaient d'un échéancier de paiement correspondant à un arriéré et s'acquittaient régulièrement des loyers courants, contenait une clause stipulant que le vendeur subrogeait l'acquéreur dans les conséquences actives et passives des procédures décrites au titre des contentieux pour non paiement des loyers concernant trois autres locataires nommément désignés, la cour d'appel, qui a ajouté à une stipulation claire et précise de l'acte, a violé l'article 1134 du Code civil. Sauf clause contraire de l'acte de vente, l'ancien propriétaire a seul le droit de réclamer au locataire paiement des arriérés locatifs antérieurs au transfert de propriété, l'acquéreur ne pouvant le poursuivre que pour des impayés postérieurs. Si une telle clause existait bien en l'espèce, clause subrogeant l'acquéreur dans les conséquences actives et passives des procédures en cours, cette clause de subrogation n'était pas aussi générale que les juges du fond l'avaient retenu. Ladite clause ne visait nommément que trois locataires objet de procédures judiciaires au moment de la vente mais pas le locataire concerné par la présente affaire. Référence: - Cour de cassation, 3e Chambre civ., 24 avril 2007 (Pourvoi N° 06-16.286), cassation