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Le 12 septembre 2006
La SCI n'est pas la panacée Nous pensons que la question primordiale est de déterminer si oui ou non la société civile immobilière (SCI) présente de nets avantages par rapport à l'indivision éventuellement organisée. A noter que la question ne se poserait pas si la réforme du droit des successions - et de l'indivision - avait repris la règle prévue de décisions prises à la majorité renforcée des indivisaires pour disposer du bien (le vendre), mais malheureusement... Les concubins peuvent légalement envisager la constitution d'une société civile, laquelle achètera ou se fera apporter l'immeuble. Cependant plusieurs auteurs la déconseillent et affirment même que ce cadre juridique ne semble pas devoir être retenu (C. Broquisse, Société civile immobilière et indivision; JCP Notarial 1979, prat. 7.059, p. 77 s.), excepté parfois si l'immeuble doit être loué aux concubins pour y exercer une activité commerciale (de façon à faire échapper "les murs" aux poursuites des créanciers commerciaux). Il est certain que l'on peut se demander s'il y a un réel "affectio societatis" quand une SCI est constituée pour acquérir un immeuble qui sera exclusivement affecté à l'habitation des associés. Pour nous cependant l'inconvénient majeur, valable pour toute SCI, est le caractère absolu et définitif de la répartition des parts entre les associés. S'il apparait, après constitution, éventuellement après aussi augmentation de capital ou cession de parts, que l'un a 30% des parts mais a apporté en réalité 80% des fonds, il ne retirera que 30% de la liquidation-partage de la SCI ou lors de son retrait. Un arrêt de la 3e Chambre civile de la Cour de cassation (27 mai 1999, pourvoi n° 97-15.287) a relevé que l'associé qui se retire de la société a droit au remboursement de la valeur de ses droits sociaux. Constatant que, pour autoriser l'associé d'une SCI constituée avec sa concubine en vue de l'achat d'un appartement, à se retirer de la société et le condamner à payer à sa concubine une certaine somme, l'arrêt de la cour d'appel retient qu'il importe seulement de connaître les apports et dépenses justifiés par chacune des parties dans la société, que sur le prix d'acquisition de l'immeuble, sa concubine a payé 91,33 pour cent du prix outre des dépenses faites pour le compte de la société civile immobilière, qu'elle a donc acquitté, en fonction de la valeur actuelle de l'appartement, une certaine somme en trop par rapport à sa part, dont l'associé qui sollicite son retrait lui doit remboursement. Et la Haute juridiction a dit qu'en statuant ainsi, sans tenir compte des droits de celui-ci sur l'actif social, la cour d'appel a violé l'article 1869 du Code civil. La société assure une plus grande pérennité que l'indivision; cependant, la dissolution anticipée pourrait être prononcée par le tribunal pour justes motifs ou en cas de mésentente entre associés paralysant le fonctionnement de la société (article 1844-7, 5°, du Code civil), la paralysie risquant d'autant plus se produire qu'en cas de participation égalitaire, aucune majorité ne se dégagerait. Il faut aussi savoir que l'acquisition d'un logement en SCI ne bénéficie pas de certains des avantages accordés aux personnes physiques qui acquièrent leur résidence principale (prêt à taux zéro, réduction d'impôts pour intérêts d'emprunt ou travaux, utilisation d'un plan d'épargne logement pour l'acquisition, limites de l'exonération de l'impôt sur la plus-value s'il s'agit de la résidence principale de l'un des associés occupant...). La constitution doit être réfléchie Le pacte social doit être le résultat d'une réflexion des futurs associés, avec le concours de leur conseil. Si l'acte constitutif peut être fait en la forme sous seing privé, on ne peut que conseiller le recours à la forme notariée qui s'impose d'ailleurs si la société doit aussi comprendre un enfant ou des enfants du couple. Les associés reçoivent des parts sociales proportionnelles à leurs apports respectifs. C'est la SCI qui achète et devient propriétaire du logement; les concubins associés sont l'un et l'autre locataires ou occupants à titre gratuit de la société. Si l'un des concubins est déjà propriétaire d'un logement, il peut l'apporter en nature à la SCI constituée à cet effet; en contrepartie, il reçoit des parts pour une valeur équivalente. Il peut apporter à la SCI la pleine propriété du bien ou la seule nue-propriété. Les associés jouissent d'une grande liberté pour organiser le fonctionnement de la société. Il en est ainsi des règles de désignation du ou des gérants (article 1846 du Code civil), de la possibilité de confier la gérance au survivant, des clauses d'agrément ou de préemption (article 1870, alinéa 1, du même Code), de la continuation, en cas de décès d'un associé, avec les seuls survivants ou avec une personne désignée soit par les statuts soit par une disposition testamentaire (article 1870, alinéas 2 et 3). Cependant, ces différentes clauses ne comportent pas d'avantage significatif par rapport à l'indivision organisée (convention d'indivision). Ils peuvent aussi convenir d'une répartition des bénéfices et des pertes dans des proportions différentes de celles du capital social (article 1844-1), et du partage de l'actif dans des proportions autres que celles des bénéfices (article 1844-9, alinéa 1), mais il existe un risque de requalification en libéralités Les clauses suivantes, dans la situation en cause, sont très importantes: - Prévoir si, en cas de décès de l'un (le premier), la société sera dissoute ou si elle continuera avec le seul associé survivant; dans ce dernier cas il sera convenu que le survivant pourra dans ce cas racheter aux héritiers les parts du prédécédé, sans qu'ils puissent s'y opposer, en indiquant comment sera déterminée la valeur des parts. - Réglementer les cessions de parts, avec d'éventuels droits d'agrément ou de préemption, ajoutant ou retranchant ainsi à la loi. - Prévoir la mésentente: il est difficile de quitter une SCI dont la durée peut atteindre 99 ans. Il faut donc convenir que l'un des associés qui voudra se retirer dans les conditions prévues par les statuts, pourra obtenir le rachat de ses parts par la société ou l'attribution du logement, à défaut prévoir une décision de dissolution de la SCI aussi aux conditions prévues par les statuts; le bien est alors partagé à moins d'un accord pour sa vente. Le risque de contestation d'abus de majorité ou même de minorité, s'il se révèle, conduit devant les tribunaux et entraîne souvent la nullité des décisions prises. - Essayez d'éviter le recours au tribunal pour prononcer la dissolution, sachant néanmoins que celui qui habite le logement pourra demander au juge qu'il lui soit attribué en priorité. Une clause de médiation préalable est recommandée. - Voir l'utilité d'une acquisition avec un démembrement croisé: chacun achète ou devient propriétaire de la nue-propriété d'une moitié indivise des titres sociaux et l'usufruit de l'autre moitié. Lors du décès du premier associé concubin, l'usufruit du défunt s'éteint; le survivant se retrouve avec la moitié en pleine propriété et conserve l'autre moitié en usufruit. Les héritiers ne récupèrent que la moitié en nue-propriété du défunt; le concubin survivant évite ainsi le risque d'être évincé du logement par les héritiers du défunt. Au décès du second concubin, la pleine propriété de la moitié des parts va aux héritiers du premier décédé, l'autre moitié aux héritiers du second défunt. La décision de dissoudre la SCI est prise dans les conditions prévues par les statuts. S'agissant d'une SCI avec deux concubins, chacun possède la moitié des parts et l'usufruit de l'autre moitié et peut s'opposer à la cession de l'immeuble. Attention toutefois à l'inopposabilité de ce démembrement à l'Administration fiscale au regard de la présomption fiscale de l'article 751 du Code général des impôts (cas du testament au profit du concubin ou de l'abus de droit). Ne relève pas, en l'état actuel de la doctrine, de l'article 751, l'apport en société de la nue-propriété dont l'apporteur se réserve l'usufruit même si la société civile est composée des héritiers de l'apporteur ni l'acquisition en usufruit par les parents et nue-propriété par une SCI formée entre les enfants. Les contraintes administratives et autres Il y a un coût de constitution, peu élevé si la société est créée avant l'achat du bien immobilier. Si l'un des concubins est déjà propriétaire d'un logement, il peut l'apporter en nature à la SCI constituée à cet effet et en contrepartie, il reçoit des parts pour une valeur équivalente. C'est cette dernière opération qui est assez onéreuse. Il faut tenir des assemblées générales et une comptabilité régulière, faire des déclarations fiscales (une seule à l'origine si les concubins occupent le logement). Les associés sont chacun indéfiniment responsable des dettes de la SCI, proportionnellement à leur quote-part sociale: 50% du capital social oblige à 50% des dettes sociales, après que la société ait été vainement mise en demeure de payer.Références: €€http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/UnCode?commun=&code=CCIVILL0.rcv€- Code civil€€ €€http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/UnCode?commun=&code=CGIMPO00.rcv€- Code général des impôts€€ La présente fiche n'est qu'une approche d'une question complexe. Voyez votre notaire pour approfondir.