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Le 11 janvier 2006
Le notaire a la mission de vérifier les droits de propriété des contractants qui souhaitent disposer d'un bien immobilier ou le donner en garantie. Il a ainsi l'obligation de s'assurer des droits d'une légitime propriété des parties concernées et de consigner ses recherches dans une origine de propriété trentenaire exacte qui sera rapportée dans l'acte. A cette occasion, il s'assurera que la règle de l'effet relatif de la publicité foncière est respectée. Si le précédent titre, à la condition qu'il ait été établi à partir du 1er janvier 1956, n'a pas été publié au bureau des hypothèques, la publicité de la nouvelle vente, portant sur le même immeuble, sera refusée par le conservateur des hypothèques. Il pourrait alors être reproché au notaire de ne pas avoir vérifié la publicité des actes antérieurs avant de passer la nouvelle vente ou toute autre nouvelle opération qui, par ailleurs, sera parfaite, mais inopposable aux tiers. Le notaire a ensuite l'obligation de faire publier au fichier immobilier tous les actes reçus par lui portant constitution, transmission, ou extinction d'immeubles ou de droits réels immobiliers situés en France. Il s'agit pour le notaire, officier public, d'une obligation légale et impérative depuis le décret-loi n° 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière, entré en vigueur le 1er janvier 1956. L'article 32 de ce texte dispose en effet que les notaires sont tenus de publier dans les délais impartis et "indépendamment de la volonté des parties" les actes soumis à la publicité foncière obligatoire, dressés par eux ou avec leur concours. Depuis quelques années, la formalité de publicité foncière est devenue la "formalité unique" "ou formalité fusionnée" (d'enregistrement et de publicité foncière) pour la plupart des actes car elle dispense de la formalité d'enregistrement auprès de la recette des impôts. Les droits de mutation, appelés maintenant taxe de publicité foncière, sont donc payés au bureau des hypothèques. Dans les deux mois de l'acte, le notaire dépose au bureau compétent de la conservation des hypothèques, ou dans chacun d'eux si plusieurs sont concernés, un dossier comprenant: - deux copies de l'acte, établies en deux parties selon un mode normalisé; le document hypothécaire normalisé constituant la première partie - rapportant les caractéristiques de la mutation - est publié à la conservation des hypothèques; - un extrait d'acte destiné au contrôle fiscal; - un extrait cadastral; - les droits dus, tant les droits de mutation que l'imposition éventuelle sur la plus-value, avec les imprimés correspondants. Si l'opération est assortie d'un ou plusieurs prêts pour lesquels des garanties hypothécaires ont été consenties ou d'un crédit vendeur, il dépose également: - une copie certifiée du contrat de prêt ou de vente dite "copie exécutoire", appelée aussi "grosse"; - deux bordereaux d'inscription hypothécaire. Dans tous les cas, le dossier comprend une demande d'état hypothécaire certifié à la date d'exécution de la formalité de publicité foncière, qui fera apparaître les éventuelles charges grevant l'immeuble, lesquelles ensuite seront prises en compte lors de la distribution du prix. La mention de publicité foncière qui figurera sur le titre remis à l'acquéreur précise la date d'arrivée de l'acte à la conservation des hypothèques. C'est à compter de cette date que le transfert de propriété devient opposable aux tiers. Le bureau des hypothèques, chargé du service de la publicité foncière, va ensuite annoter le fichier immobilier (fichier des immeubles et fichier des propriétaires) pour le mettre à jour des changements induits par l'acte. Lorsque les formalités sont faites, le bureau des hypothèques transmet: - aux services fiscaux l'extrait d'acte résumant les caractéristiques de la transaction intervenue. Ce document servira aux rapprochements de situations et aux contrôles sur pièces des déclarations des contribuables en matière d'impôt sur le revenu, de taxes sur le chiffre d'affaires et d'impôt de solidarité sur la fortune (ISF); - au centre des impôts foncier, chargé du service du cadastre, l'extrait cadastral, comportant le même résumé. Ce document servira à la mise à jour des matrices cadastrales à partir desquelles sont établis les rôles d'impôts locaux (taxes foncières); - au notaire, une copie authentique revêtue de la mention de publicité foncière (ce sera le titre de propriété du nouveau propriétaire) et l'état hypothécaire. Si l'état hypothécaire rélève des inscriptions et si cela n'a pas déjà été fait, le notaire se charge de l'obtention des mainlevées et certificats de radiation. Pour en savoir plus, voir sur LegiFrance, les textes de base de la publicité foncière en France: - Décret (ayant force de loi) n° 55-22 du 4 janvier 1955 - Décret n° 55-1350 du 14 octobre 1955