Revirement de la jurisprudence sur la clause de substitution

Au visa des articles 1134 et 1589 du Code civil, curieusement, la Cour de cassation a infirmé la jurisprudence antérieure, selon laquelle la promesse de vente synallagmatique SSP doit être requalifiée en promesse de vente soumise à l'enregistrement dans le délai de dix jours, dès lors qu'elle comporte une clause de substitution. Par acte sous seing privé du 17 janvier 2002, des époux ont promis de vendre un immeuble à d'autres époux G, avec faculté de substitution par ces derniers. L'acte authentique devant intervenir au plus tard le 17 juillet 2002, une société de construction a été substituée aux acquéreurs initiaux. Les vendeurs ont assigné cette société et les époux bénéficiairees initiaux de la promesse de vente synallagmatique en nullité de la vente. Pour prononcer la nullité de la promesse de vente, l'arrêt de la cour d'appel retient que la possibilité pour l'acquéreur de se substituer un autre acquéreur est incompatible avec la conclusion d'un contrat de vente immobilière, contrat instantané qui se réalise par l'accord entre l'acquéreur et le vendeur sur la chose et sur le prix et qu'en l'absence de certitude sur l'identité de la partie susceptible d'acquérir, l'acte litigieux s'analyse comme une promesse unilatérale de vente, peu important, au regard des dispositions de l'article 1589 du Code civil, que l'acte comporte des engagements réciproques dès lors que les époux acquéreurs initiaux n'ont pas contracté l'obligation d'acquérir personnellement le bien objet de la vente et ont seulement accepté l'offre de vente des époux vendeurs, se réservant d'acquérir le bien ou de le faire acquérir par un tiers. La Cour de cassation dit qu'en statuant ainsi, alors que la faculté de substitution stipulée dans une promesse de vente est sans effet sur le caractère unilatéral ou synallagmatique du contrat et alors qu'elle avait constaté que l'acte comportait des engagements réciproques, la cour d'appel a violé les textes susvisés.- Cour de cassation, 3e Chambre civ., 28 juin 2006, cassation