Responsabilité du vendeur en défiscalisation LMNP

La vente doit être annulée pour dol dès lors que le vendeur à fait usage de manœuvres dolosives destinées à convaincre l'acquéreur potentiel de l'intérêt de l'investissement LMNP avec récupération de TVA
Les époux P ont souhaité réaliser une opération d'investissement et sont entrés en relation avec la SARL HERIOS FINANCE, Cabinet de conseil en gestion de patrimoine, ingéniérie patrimoniale et défiscalisation immobilière.

Cette dernière, après avoir réalisé une étude personnalisée de leur patrimoine prévoyant une opération de défiscalisation par le recours au régime de loueur de meublé non professsionnel (LMNP), leur a proposé d'acquérir de la SCI LA VALLEE D'AULNES un lot de copropriété dans le cadre d'une vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) et de consentir à la SARL ROYAL PARTENAIRE un bail commercial portant sur le bien ainsi acquis aux fins de sous location.

C'est ainsi que par acte sous seing privé du 22 mai 2007, les époux P ont régularisé un contrat préliminaire portant sur un lot d'une copropriété à établir dans un ensemble immobilier situé commune de ....

Le prix de ce bien ainsi réservé, constitué d'un T2 doté d'un parking, était de 332.288 euro TTC, décomposé ainsi qu'il suit :
- 273.355 euro pour les biens immobiliers
- 33.488 euro pour les biens mobiliers
- 25.445 euro (somme à parfaire) au titre des frais.

Il a été précisé que la livraison de l'immeuble devait intervenir vers la fin du second semestre 2007.

Par acte sous seing privé de ce même jour (22 mai 2007), les époux P ont régularisé avec la SARL ROYAL PARTENAIRE un bail commercial, d'une durée de neuf années, dont la prise d'effet a été déterminée ainsi qu'il suit :

"{La date de prise d'effet du présent bail est fixée au jour de la prise de jouissance réelle du preneur coïncidant avec la déclaration de mise en activité du bailleur, et au plus tard le 15 décembre 2007}".

Le 19 juin 2007, les époux P. ont accepté l'offre de prêt que leur avait consenti, le 4 juin précédent, BNP PARIBAS PERSONAL FINANCE, pour financer l'intégralité du coût du projet, soit 332.288 euro.

C'est dans ces conditions que, le 24 juill. 2007, Maître J, notaire, a notifié aux époux P, sous pli recommandé, le projet d'acte définitif de vente en l'état futur d'achèvement conformément aux dispositions de l'article R 261-30 du Code de la construction et de l'habitation leur précisant que "à compter de la date à laquelle le réservataire aura reçu par pli recommandé la notification du projet d'acte de vente, le réservataire disposera d'un délai d'un mois pour prendre la décision, soit d'acquérir aux conditions du projet qui lui aura été notifié, soit de ne pas acquérir" .

Le 27 juill. 2007, M et Mme P ont donné mandat à tout clerc de l'étude des concluants de régulariser l'acte authentique de vente.

Le 10 sept. 2007, le notaire a reçu en la forme authentique un acte de vente en l'état futur d'achèvement de la SCI LA VALLEE D'AULNES au profit des époux P concernant le lot n° 1 d'une copropriété située soit le site immobilier [...], pour le prix total de 298.800 euro correspondant, conformément au mandat donné par les époux P:
- aux biens immobiliers, pour 273.355 euro
- aux frais, pour 25.445 euro

Comme convenu à l'occasion de l'établissement du contrat de réservation, le règlement des biens mobiliers, pour la somme de 33.488 euro est intervenu au jour de régularisation de l'acte authentique, par l'intermédiaire du notaire.

Le procès-verbal de livraison et de remise des clés a en définitive été établi entre la SCI venderesse et les époux P. le 2 mai 2008.

Estimant que le contrat de réservation (contrat préliminaire) et ses annexes (bail commercial, récupération de TVA, acte de vente du 10 septembre 2007) sont indissociables et constituent bien un ensemble d'obligations réciproques liant les parties et faisant valoir que :
- l'objet de la vente et la commune intention des parties était bien, non pas de rechercher une "rentabilité", mais de réaliser un investissement locatif éligible au statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP).
- depuis cette date, le bien n'est pas mis en location.

Les époux P ont fait assigner par devant le Tribunal Grande Instance aux fins de :
- voir prononcer l'annulation pour dol ou erreur, et subsidiairement la résolution, du contrat de VEFA du 10 sept. 2007, ainsi que du contrat de bail commercial du 22 mai 2007, et par suite l'annulation du prêt bancaire consenti par BNP PARIBAS PERSONAL FINANCE.
- dans l'hypothèse considérée de l'anéantissement des contrats concernés, condamner {in solidum} l'ensemble des défendeurs à leur :
- payer "le coût total de l'acquisition, frais de mobiliers et de package inclus, soit la somme de 332.288 euro", ou subsidiairement garantir ce paiement.
- payer "la somme de 20.000 euro à titre de dommages-intérêts complémentaires"
- rembourser "toutes les sommes afférentes aux actes annulés, aux charges et frais de copropriété, aux honoraires de syndic (881,51 euro pour la période de 2008 à 2010) et aux frais d'assurance (312,30 euro pour la période de 2008 à 2010) avec actualisation au jour du jugement, ainsi que celles afférentes au contrat de crédit".

Les dispositions du Code de la construction et de l'habitation (CCH) prévoient des règles d'ordre public qui sont destinées non seulement à assurer la défense d'intérêts collectifs mais également à protéger les acquéreurs des ventes d'immeubles à construire au regard des spécificités attachées à ce type de contrat de vente d'immeubles. Dès lors, ces règles n'excluent nullement l'application des règles de droit commun en matière de vices du consentement. Le dol ou l'erreur peuvent être allégués sauf à être appréciés en tenant compte des informations obligatoires fournies à l'acquéreur, l'acquéreur ayant la charge de la preuve d'un comportement dolosif qui lui ait été préjudiciable et qui soit en relation avec le préjudice allégué et de l'erreur sur les qualités substantielles du bien vendu.

L'erreur sur la substance s'entend non seulement de celle qui porte sur la matière dont la chose est composée, mais aussi et plus généralement de celle qui a trait aux qualités substantielles (origine, utilisation par exemple) en considération desquelles les parties ont contracté. Si l'erreur sur la rentabilité économique d'une opération immobilière et sa dimension de défiscalisation ne constitue pas une erreur sur la substance de nature à vicier le consentement, il en va différemment lorsque l'erreur concerne les qualités substantielles intrinsèques de l'objet de la vente dont dépendent la rentabilité attendue , étant rappelé qu'il résulte des motifs qui précèdent que l'appartement vendu ne fait pas partie d'une résidence de service (type résidence de tourisme).

Le bien immobilier vendu était destiné à une location meublée au sein d'une résidence de services dans le cadre d'une défiscalisation LMNP avec remboursement de TVA (signature du contrat de réservation, d'un bail commercial de 9 ans avec la société gestionnaire au sens de la réglementation fiscale et du code du tourisme), il en résulte que l'acquéreur est fondé à invoquer l'existence d'un vice de consentement (erreur sur la substance) dès lors que l'appartement vendu ne faisait pas partie d'une résidence de tourisme et ne présente pas les caractéristiques intrinsèques permettant à l'acquéreur de bénéficier des avantages fiscaux ayant déterminé son investissement et son acquisition.

La vente doit être annulée pour dol dès lors que le vendeur à fait usage de manœuvres dolosives destinées à convaincre l'acquéreur potentiel de l'intérêt de l'investissement LMNP avec récupération de TVA alors que l'immeuble n'était pas classé en résidence de tourisme, le permis de construire non sollicité en considération de cette caractéristique et sans ensuite même tenter d'obtenir un tel classement avant la signature de l'acte authentique.