Résolution judiciaire de la vente en viager

Au visa de l'article 1184 ancien du Code civil, le tribunal a retenu que les retards réitérés dans le paiement des loyers et leur absence de paiement pendant de nombreux mois sans raison justifiée constituaient une violation grave et renouvelée des obligations contractuelles alors que le paiement régulier de la rente était essentiel pour Mme F., venderesse, âgée de 85 ans et aux ressources modestes. Il a en conséquence prononcé la résolution judiciaire de la vente. Il a estimé qu'il appartenait aux parties de se préoccuper de la publication du jugement.

La société Sak, acquéreur, s'oppose à la résolution judiciaire, faisant valoir que les retards de paiement s'expliquent par la grave maladie du conjoint de Mme S. dont il est justifié en appel et qui l'ont désorganisée, que l'intégralité de la dette a été réglée dans le délai du commandement et qu'elle est à jour de ses paiements depuis deux ans.

Mme F. conclut à la confirmation du jugement aux motifs que la défaillance de la société Sak n'a été ni temporaire, ni causée par les ennuis de santé de M. P. et que Mme S. ne fournit pas d'élément sur ses revenus et sur la gestion de la société Sak, qui a fait l'objet d'une radiation administrative. Elle demande à la cour d'ordonner la publication de l'arrêt à intervenir au fichier immobilier territorialement compétent, à la charge de la partie la plus diligente et aux frais de la société Sak.

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Le fait que l'acte de vente ait réservé une faculté de résolution unilatérale au vendeur démontre que les parties ont entendu déroger à l'article 1978 du Code civil et n'est pas de nature à empêcher le vendeur de se prévaloir des dispositions de l'article 1184 du même code, dans sa version applicable antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, en demandant la résolution de la vente pour inexécution de ses obligations par l'autre partie, les vices du commandement n'ayant d'autre effet que de faire obstacle à la résolution de plein droit du contrat.

Il résulte des pièces versées aux débats qu'à partir de 2014, les arrérages ont été le plus souvent réglés avec retard, qu'en 2015, plusieurs mensualités n'ont pas été réglées, qu'il en a été de même en 2016 et qu'aucune mensualité n'a été payée entre les mois de juin 2017 et mars 2018.

Si l'appelante prouve que M. P., ex époux de Mme S. dont elle est divorcée depuis 2010, a été hospitalisé à l'étranger en avril 2016 et suit une thérapie depuis mai 2017 en raison de troubles psychologiques, ces éléments ne sauraient expliquer les incidents de paiement survenus antérieurement, dès 2014, et ne renseignent pas sur la situation financière de la société Sak et de ses associés, dont les revenus sur la période incriminée ne sont pas justifiés. Les retards réitérés dans le règlement des arrérages et leur absence de paiement pendant de nombreux mois, sans motif valable et prouvé, constituent une violation suffisamment grave et renouvelée des obligations contractuelles alors que le paiement régulier de la rente constitue un revenu essentiel pour Mme F., personne âgée née le 25 février 1934.

Le tribunal sera donc approuvé d'avoir prononcé la résolution judiciaire de la vente.