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Le 13 mars 2007
Sur ce site a été publiée une longue réponse à propos de la valeur du bon de visite que les agents immobiliers font couramment signer: Rubrique Constructa, Sous-rubrique Expertise-Négociation, "Valeur du bon de visite de l'agent immobilier". Petit rappel: Lorsqu'une personne est intéressée par l'achat d'un bien immobilier mis en vente dans une agence, si elle visite, le professionnel lui fait signer un "bon de visite". Il s'agit d'un document établissant que le bien en vente a été présenté à cet éventuel acquéreur. Ainsi l'agent immobilier disposera d'une preuve que c'est lui qui a fait connaître le bien, preuve qu'il pourra utiliser en cas de difficultés pour le paiement de sa rémunération si la vente intervient. Cette preuve de présentation du bien peut également résulter d'un échange de lettres ou autres correspondances. La Cour de cassation, par l'arrêt en référence a relativisé l'effet du document qui, il faut l'affirmer n'est pas un contrat. La décision a été rendue au visa de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 dite loi Hoguet, ensemble l'article 1134 du Code civil. La Haute juridiction a en préliminaire rappelé que lorsque le mandant a donné à plusieurs mandataires le mandat non exclusif de vendre un même bien, il n'est tenu de payer une rémunération ou commission qu'à celui par l'entremise duquel l'opération a été effectivement conclue, au sens de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 et cela même si l'acquéreur lui avait été précédemment présenté par un autre agent immobilier, sauf à ce dernier à prétendre à l'attribution de dommages-intérêts en prouvant une faute du vendeur qui, par abus de sa part et compte tenu des diligences accomplies, l'aurait privé de la réalisation de la vente. En l'espèce, le propriétaire avait confié à l'agence immobilière Abondance Immobilière le 24 mars 2001 un mandat non exclusif de vendre sa maison, moyennant une rémunération de 5% à la charge de l'acquéreur. Un couple a visité le bien par l'intermédiaire de cette agence selon bon de visite en date du 6 avril 2001, mais la vente a été réalisée entre les parties par l'intermédiaire d'une autre agence immobilière, l'agence Martin à laquelle le propriétaire avait également donné mandat non exclusif de vente. L'agence Abondance Immobilière a demandé la condamnation du mandant à lui payer l'indemnité prévue au mandat. Pour condamner le vendeur à payer à la première agence qui a fait visiter l'indemnité forfaitaire de 5% du prix de vente qu'elle réclamait pour non-respect par le vendeur de l'interdiction qui lui était faite de traiter directement avec un acheteur présenté par l'agence mandataire, l'arrêt de la cour d'appel attaqué énonce que l'interdiction de traiter directement avec l'acquéreur présenté par l'agence immobilière n'autorise pas les parties à traiter en dehors de la présence de celle-ci, que le terme directement n'a pas d'autre signification et qu'il n'autorise pas les parties à évincer l'agent immobilier en affectant de traiter avec un intermédiaire moins coûteux. La Cour de cassation dit qu'en statuant ainsi, alors que le propriétaire avait confié aux deux agences des mandats de vente non exclusifs et que la vente a été réalisée par l'intermédiaire de l'une de ces deux agences moyennant paiement d'une commission librement négociée, la cour d'appel a violé les textes rappelés plus haut. La Cour de cassation a donc censuré l'arrêt et renvoyé devant la même cour d'appel autrement composée. Il sera noté que le second agent immobilier ici ne réclamait pas sa commission mais le montant d'une clause pénale égal à la commission. La rémunération elle n'est due que lorsque le négociateur a conclu la vente. Noté aussi que la référence à l'article 1134 du Code civil disant que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ne s'explique que a contrario, parce que, d'une part, le bon de visite n'a pas fait naître une convention, d'autre part, le dispositif légal (loi Hoguet) prime sur le mandat qui lui est un contrat. So. DEGLO, ONBRéférence: - Cour de cassation, 1re Chambre civ., 16 mai 2006 (pourvoi N° 04-20.477), cassation