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Le 03 août 2004

Une déclaration rectificative de succession accompagnée du règlement spontané du complément de droits pour permettre d'augmenter le prix de revient pour le calcul de la plus-value de revente, c'est souvent une fausse bonne idée: l'Administration fiscale est fondée à écarter comme valeur d'acquisition de l'immeuble celle figurant dans une déclaration de succession rectificative dépourvue de toute signification car souscrite juste avant la cession génératrice de plus-value. A la suite du décès de son mari, la veuve dépose une déclaration de succession en août 1989 pour un immeuble parisien évalué 3 300 KF. Un redressement lui est notifié en janvier 1990 pour cause de sous-évaluation manifeste ; l'administration évalue ce bien 6 300 KF. Le 10 mai 1990, elle dépose une déclaration "rectificative" se rapportant au même immeuble sur une base évaluative de 7 650 KF, en acquittant spontanément les droits correspondants. Une semaine plus tard, elle vend l'immeuble pour un prix de 8 250 KF. Sur la demande du service de la fiscalité immobilière, elle dépose une déclaration de plus-value correspondant à la différence entre le prix de cession et la valeur mentionnée dans la déclaration de succession rectificative. En avril 1992, la recette des impôts informe la venderesse de l'abandon du redressement opéré en janvier 1990 tandis que le service de la fiscalité immobilière remettait en cause le calcul de la plus-value déclarée en retenant comme prix de revient la somme de 3 300 KF. La cour administrative d'appel a jugé que l'Administration était en droit d'écarter la référence à la valeur portée dans la déclaration rectificative qui traduisait la seule volonté du contribuable d'éluder l'impôt. Cette déclaration complémentaire avait en effet été souscrite après la signature d'une promesse de vente en février 1990 pour le prix de 8 250 MF, seulement six jours avant la régularisation de l'acte définitif. Cette solution confirme la doctrine administrative selon laquelle la mauvaise foi du contribuable peut conduire l'administration à ne pas tenir compte de l'assiette rectifiée des droits d'enregistrement en dépit du versement spontané du complément de droits. Ou le seuil d'imposition n'est pas atteint et la déclaration rectificative peut être prise en compte même si le délai de reprise est expiré. Ou le dépôt de la déclaration rectificative engendre le paiement de droits complémentaires et il faut alors que son dépôt intervienne avant l'expiration du délai de reprise de l'Administration, étant entendu que dans tous les cas, il importe que la valeur rectifiée soit celle supposée à la date du décès et surtout "que l'opération génératrice de la plus-value n'ait pas déjà été engagée" . En cas de projet de vente d'un immeuble par les héritiers, il est opportun, pour les notaires, de les informer de l'intérêt d'une évaluation raisonnable du bien et surtout, du risque de refus de prise en compte d'une déclaration complémentaire s'ils engagent de façon concomitante un processus de vente. Référence: - Cour administrative d'appel de Bordeaux, 4e chambre., 20 févr. 2003, req. n° 99-237