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Le 06 janvier 2013
Les juges du fond estiment que la SCI n'a pas à bénéficier du délai de rétractation dès lors que, en vertu de son objet social, cette société civile ne peut pas être qualifiée d'acquéreur non professionnel.
Nous avons déjà relaté cette affaire qui vient d'être jugée par la Cour de cassation.
Une société civile immobilière (SCI) qui a pour objet l'acquisition, l'administration et la gestion, par location ou autrement, de tous immeubles et biens immobiliers meublés et aménagés acquiert un immeuble mais refuse de régulariser la vente au motif qu'elle n'a pas bénéficié du délai de rétractation de 7 jours prévu par la loi (L. 271-1 du CCH).
Les juges du fond estiment que la SCI n'a pas à bénéficier du délai de rétractation dès lors que, en vertu de son objet social, cette société civile ne peut pas être qualifiée d'acquéreur non professionnel.
La Cour de cassation a confirmé (24 oct. 2012).
Quelques commentaires s'imposent.
Afin de déterminer si la SCI agit en tant qu'acquéreur professionnel ou non professionnel, il faut examiner si l'opération en cause entre ou non dans le cadre de son objet social. Dans l'affaire jugée, l'objet social de la SCI est l'acquisition, l'administration et la gestion, par location ou autrement, de tous immeubles et biens immobiliers meublés et aménagés. L'achat de l'immeuble à usage d'habitation a donc un rapport direct avec cet objet social.
Par conséquent, dans l'affaire jugée, la SCI a agi dans le cadre de son activité professionnelle et elle ne peut pas être considérée comme un acquéreur non professionnel susceptible de bénéficier du droit de rétractation.
Ainsi le bénéfice des dispositions relatives au droit de rétractation passe par l'analyse préalable de l'objet social de la SCI. C'est donc sur le terrain de l'activité de l'acquéreur qu'il faut se placer (acquéreur professionnel ou non) et non sur celui de sa qualité: personne physique ou personne morale.
En effet, l'article L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation (CCH) vise le non-professionnel. Et, à défaut de disposition complémentaire, cet acquéreur non professionnel pourrait être indifféremment une personne physique ou une personne morale.
{{Pour autant, jurisprudence et doctrine sont d'accord pour dire que la protection concerne l'acquéreur d'un bien immobilier pour son habitation, situation difficilement transposable à une personne morale.}}
Les juges de la Cour d'Aix (4 oct. 2007) avaient déjà ouvert le bénéfice du droit de rétractation à une SCI estimant que celle-ci ne pouvait pas être clairement considérée comme un acquéreur professionnel.
En conséquence, on peut conclure, au moins provisoirement, qu'une SCI peut bénéficier du droit de rétractation si son objet social consiste, par exemple, à transmettre le patrimoine familial. {{Dans ce cas, cette personne morale serait considérée comme un acquéreur non professionnel susceptible de profiter des dispositions protectrices de l'article L. 271-1.}}
Nous avons déjà relaté cette affaire qui vient d'être jugée par la Cour de cassation.
Une société civile immobilière (SCI) qui a pour objet l'acquisition, l'administration et la gestion, par location ou autrement, de tous immeubles et biens immobiliers meublés et aménagés acquiert un immeuble mais refuse de régulariser la vente au motif qu'elle n'a pas bénéficié du délai de rétractation de 7 jours prévu par la loi (L. 271-1 du CCH).
Les juges du fond estiment que la SCI n'a pas à bénéficier du délai de rétractation dès lors que, en vertu de son objet social, cette société civile ne peut pas être qualifiée d'acquéreur non professionnel.
La Cour de cassation a confirmé (24 oct. 2012).
Quelques commentaires s'imposent.
Afin de déterminer si la SCI agit en tant qu'acquéreur professionnel ou non professionnel, il faut examiner si l'opération en cause entre ou non dans le cadre de son objet social. Dans l'affaire jugée, l'objet social de la SCI est l'acquisition, l'administration et la gestion, par location ou autrement, de tous immeubles et biens immobiliers meublés et aménagés. L'achat de l'immeuble à usage d'habitation a donc un rapport direct avec cet objet social.
Par conséquent, dans l'affaire jugée, la SCI a agi dans le cadre de son activité professionnelle et elle ne peut pas être considérée comme un acquéreur non professionnel susceptible de bénéficier du droit de rétractation.
Ainsi le bénéfice des dispositions relatives au droit de rétractation passe par l'analyse préalable de l'objet social de la SCI. C'est donc sur le terrain de l'activité de l'acquéreur qu'il faut se placer (acquéreur professionnel ou non) et non sur celui de sa qualité: personne physique ou personne morale.
En effet, l'article L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation (CCH) vise le non-professionnel. Et, à défaut de disposition complémentaire, cet acquéreur non professionnel pourrait être indifféremment une personne physique ou une personne morale.
{{Pour autant, jurisprudence et doctrine sont d'accord pour dire que la protection concerne l'acquéreur d'un bien immobilier pour son habitation, situation difficilement transposable à une personne morale.}}
Les juges de la Cour d'Aix (4 oct. 2007) avaient déjà ouvert le bénéfice du droit de rétractation à une SCI estimant que celle-ci ne pouvait pas être clairement considérée comme un acquéreur professionnel.
En conséquence, on peut conclure, au moins provisoirement, qu'une SCI peut bénéficier du droit de rétractation si son objet social consiste, par exemple, à transmettre le patrimoine familial. {{Dans ce cas, cette personne morale serait considérée comme un acquéreur non professionnel susceptible de profiter des dispositions protectrices de l'article L. 271-1.}}
Référence:
Source partielle:
- Revue Fiduciaire, FH 3474.