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Le 19 décembre 2012
L'état des parties communes de l'immeuble, justifié, doit être pris en considération pour apprécier les références produites par la bailleresse quant au standing de l'immeuble, les références de standing 'TB' ne pouvant être retenues.
Il convient de rejeter la demande de réévaluation du loyer formée par le bailleur lors du renouvellement du bail, conformément aux dispositions de l' article 17 de la loi du 6 juillet 1989 . En effet, compte tenu de l'état des parties communes, il est impossible de prendre en compte les références portant sur des immeubles de très bon standing.
Selon l'art. 17 c de la loi du 6 juill. 1989, la notification (demande de déplafonnement du loyer) doit reproduire intégralement, à peine de nullité, les dispositions des alinéas dudit c et mentionner le montant du nouveau loyer ainsi que la liste des références ayant servi à le déterminer lors du renouvellement du contrat, le loyer ne donne lieu à réévaluation que s'il est manifestement sous évalué.
Dans ce cas, le bailleur peut proposer au locataire au moins six mois avant le terme du contrat et dans les conditions de forme prévues à l'art. 15, un nouveau loyer fixé par référence aux loyers habituellement constaté dans le voisinage pour des logements comparables dans les conditions définies à l'art. 19.
Cet article 19 précise, pour l'application de l'art. 17, que les loyers servant de référence doivent être représentatifs de l'ensemble des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables situés soit dans le même groupe d'immeubles soit dans tout autre groupe d'immeubles comportant des caractéristiques similaires et situés dans une même zone géographique, un décret en Conseil d'Etat définissant les éléments constitutifs de ces références.
Selon ce décret, les références doivent mentionner pour chaque appartement loué le nom de la rue et la dizaine de numéros où se situe l'immeuble, la qualité et l'époque de la construction de l'immeuble, l'étage du logement et la présence éventuelle d'un ascenseur, la surface habitable du logement et le nombre de ses pièces principales, l'existence éventuelle d'annexes prises en compte pour le loyer, son état d'équipement, notamment wc intérieur, salle d'eau, chauffage, l'indication selon laquelle le locataire est entré dans les lieux depuis plus ou moins de trois ans, le montant du loyer hors charges effectivement exigé.
C'est en vain que les intimés (locataires) soutiennent que, comme l'a retenu le tribunal, la proposition notifiée le 16 déc. 2008 comporte une liste de six références dont deux d'entre elles ne comportent pas la dizaine de numéro où se situe l'immeuble, l'absence de références conformes aux exigences légales lors de la proposition de renouvellement ne les ayant pas mis en mesure de discuter les prétentions du bailleur et d'en vérifier l'exactitude ainsi que la légalité, leur causant nécessairement un grief, le premier juge en ayant ainsi déduit la nullité de cette proposition.
En effet, les deux références en cause soit [...] et [...] comportent un seul # devant le nom des rues, ce qui signifie que les immeubles sont situés entre le numéro 1 et 9 de celles-ci.
Elles sont donc conformes aux exigences légales et il n'y a lieu de prononcer la nullité de cette proposition, le jugement déféré étant infirmé sur ce point.
Sur le fond, Mme B, propriétaire, expose que le dernier loyer mensuel contractuel pour l'appartement de 5 pièces d'une superficie de 146,10 m2 situé dans un quartier prestigieux de Paris est manifestement sous évalué puisqu'il est de 13,28 euro/m2 alors que le prix moyen au m2 des loyers de référence visés dans la proposition de renouvellement est de 21,70 euro.
Les références Olap dans le 8e arrondissement de Paris et plus particulièrement [...] qu'elle a recherchées le 11 oct. 2010 révèlent pour quatre d'entre elles un prix au m2 oscillant entre 18,80 euro et 33,40 soit une moyenne de 24,27 euro/m2.
Les locataires répliquent que la commission de conciliation a rendu un avis unanime, que la réévaluation sollicitée n'est nullement justifiée, au regard de l'état de délabrement de l'immeuble tel qu'ils l'ont fait constater par huissier de justice le 10 févr. 2010, notamment des parties communes, la notation 'TB' pour le standing devant être éliminée des éléments de référence, que les travaux votés lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 18 nov. 2009 ne peuvent être pris en considération, le bail expirant le 30 juin 2009 et ceux votés lors des assemblées générales des 26 juin 2006 et 3 juill. 2007 n'ayant pas été réalisés.
Ils versent aux débats sept références Olap recherchées le 3 juin 2009 portant sur des appartements d'une superficie oscillant entre 110 et 224 m2 faisant apparaître un loyer moyen mensuel oscillant entre 8,4 et 13,7 euros /m2 mensuel soit une moyenne de 11,05 euros/m2 mensuels.
L'état des parties communes de l'immeuble, justifié, doit être pris en considération pour apprécier les références produites par la bailleresse quant au standing de l'immeuble, les références de standing 'TB' ne pouvant être retenues.
Ainsi doivent être éliminées des six références jointes à la proposition celles situées [...] et [...] portant sur des immeubles de très bon standing.
L'analyse des références Olap complémentaires fournies par la bailleresse, recherchées le 11 octobre 2010, en retenant exclusivement celles portant sur des appartements de superficie comparable soit supérieure à 120 m2 dans des immeubles de standing comparables soit entre B et moyen et non TB, dont l'étage et le niveau d'équipement sont également comparables, fait apparaître un prix mensuel au m2 oscillant entre 10,6 et 20,6 euro/m2 soit une moyenne de 15,6 euro par m2.
Il en résulte que le dernier loyer payé par les intimés représentant une valeur mensuelle de 13,28/m2 n'est pas manifestement surévalué,
Mme B sera, en conséquence, déboutée de sa demande en fixation du loyer du bail renouvelé à compter du 1er juill. 2009.
Il convient de rejeter la demande de réévaluation du loyer formée par le bailleur lors du renouvellement du bail, conformément aux dispositions de l' article 17 de la loi du 6 juillet 1989 . En effet, compte tenu de l'état des parties communes, il est impossible de prendre en compte les références portant sur des immeubles de très bon standing.
Selon l'art. 17 c de la loi du 6 juill. 1989, la notification (demande de déplafonnement du loyer) doit reproduire intégralement, à peine de nullité, les dispositions des alinéas dudit c et mentionner le montant du nouveau loyer ainsi que la liste des références ayant servi à le déterminer lors du renouvellement du contrat, le loyer ne donne lieu à réévaluation que s'il est manifestement sous évalué.
Dans ce cas, le bailleur peut proposer au locataire au moins six mois avant le terme du contrat et dans les conditions de forme prévues à l'art. 15, un nouveau loyer fixé par référence aux loyers habituellement constaté dans le voisinage pour des logements comparables dans les conditions définies à l'art. 19.
Cet article 19 précise, pour l'application de l'art. 17, que les loyers servant de référence doivent être représentatifs de l'ensemble des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables situés soit dans le même groupe d'immeubles soit dans tout autre groupe d'immeubles comportant des caractéristiques similaires et situés dans une même zone géographique, un décret en Conseil d'Etat définissant les éléments constitutifs de ces références.
Selon ce décret, les références doivent mentionner pour chaque appartement loué le nom de la rue et la dizaine de numéros où se situe l'immeuble, la qualité et l'époque de la construction de l'immeuble, l'étage du logement et la présence éventuelle d'un ascenseur, la surface habitable du logement et le nombre de ses pièces principales, l'existence éventuelle d'annexes prises en compte pour le loyer, son état d'équipement, notamment wc intérieur, salle d'eau, chauffage, l'indication selon laquelle le locataire est entré dans les lieux depuis plus ou moins de trois ans, le montant du loyer hors charges effectivement exigé.
C'est en vain que les intimés (locataires) soutiennent que, comme l'a retenu le tribunal, la proposition notifiée le 16 déc. 2008 comporte une liste de six références dont deux d'entre elles ne comportent pas la dizaine de numéro où se situe l'immeuble, l'absence de références conformes aux exigences légales lors de la proposition de renouvellement ne les ayant pas mis en mesure de discuter les prétentions du bailleur et d'en vérifier l'exactitude ainsi que la légalité, leur causant nécessairement un grief, le premier juge en ayant ainsi déduit la nullité de cette proposition.
En effet, les deux références en cause soit [...] et [...] comportent un seul # devant le nom des rues, ce qui signifie que les immeubles sont situés entre le numéro 1 et 9 de celles-ci.
Elles sont donc conformes aux exigences légales et il n'y a lieu de prononcer la nullité de cette proposition, le jugement déféré étant infirmé sur ce point.
Sur le fond, Mme B, propriétaire, expose que le dernier loyer mensuel contractuel pour l'appartement de 5 pièces d'une superficie de 146,10 m2 situé dans un quartier prestigieux de Paris est manifestement sous évalué puisqu'il est de 13,28 euro/m2 alors que le prix moyen au m2 des loyers de référence visés dans la proposition de renouvellement est de 21,70 euro.
Les références Olap dans le 8e arrondissement de Paris et plus particulièrement [...] qu'elle a recherchées le 11 oct. 2010 révèlent pour quatre d'entre elles un prix au m2 oscillant entre 18,80 euro et 33,40 soit une moyenne de 24,27 euro/m2.
Les locataires répliquent que la commission de conciliation a rendu un avis unanime, que la réévaluation sollicitée n'est nullement justifiée, au regard de l'état de délabrement de l'immeuble tel qu'ils l'ont fait constater par huissier de justice le 10 févr. 2010, notamment des parties communes, la notation 'TB' pour le standing devant être éliminée des éléments de référence, que les travaux votés lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 18 nov. 2009 ne peuvent être pris en considération, le bail expirant le 30 juin 2009 et ceux votés lors des assemblées générales des 26 juin 2006 et 3 juill. 2007 n'ayant pas été réalisés.
Ils versent aux débats sept références Olap recherchées le 3 juin 2009 portant sur des appartements d'une superficie oscillant entre 110 et 224 m2 faisant apparaître un loyer moyen mensuel oscillant entre 8,4 et 13,7 euros /m2 mensuel soit une moyenne de 11,05 euros/m2 mensuels.
L'état des parties communes de l'immeuble, justifié, doit être pris en considération pour apprécier les références produites par la bailleresse quant au standing de l'immeuble, les références de standing 'TB' ne pouvant être retenues.
Ainsi doivent être éliminées des six références jointes à la proposition celles situées [...] et [...] portant sur des immeubles de très bon standing.
L'analyse des références Olap complémentaires fournies par la bailleresse, recherchées le 11 octobre 2010, en retenant exclusivement celles portant sur des appartements de superficie comparable soit supérieure à 120 m2 dans des immeubles de standing comparables soit entre B et moyen et non TB, dont l'étage et le niveau d'équipement sont également comparables, fait apparaître un prix mensuel au m2 oscillant entre 10,6 et 20,6 euro/m2 soit une moyenne de 15,6 euro par m2.
Il en résulte que le dernier loyer payé par les intimés représentant une valeur mensuelle de 13,28/m2 n'est pas manifestement surévalué,
Mme B sera, en conséquence, déboutée de sa demande en fixation du loyer du bail renouvelé à compter du 1er juill. 2009.
Référence:
Référence :
- C.A. de Paris, Pôle 4, Ch. 4, 13 nov. 2012 (R.G. N° 11/01852)