Le règlement de copropriété en vigueur, qui définit notamment la nature, la destination et l'usage des lots, mentionne pour les lots en sous-sol objets du litige « une chambre avec placard et salle de bain ».
L'expertise judiciaire initiale avait donné mission d'indiquer pour les lots concernés les possibilités de ventilation et d'aération, les systèmes d'évacuation des vapeurs d'eau de la salle de bain et d'émanations des appareils individuels au gaz utilisés pour le chauffage ou la cuisine, et dire si elles sont conformes à la réglementation et aux règles de l'art, de fournir tous éléments de nature à permettre de déterminer si les conditions d'occupation des lots sont conformes aux textes en vigueur.
L'expert conclut de ses investigations :
le système d'aération des lots n'est pas conforme à la réglementation, et ce en l'absence de l'amenée d'air en partie basse de l'espace cuisine,
il devrait être procédé à la vérification de la réelle vacuité des dispositifs d'évacuation d'air, à l'initiative de la copropriété pour les parties communes, des propriétaires pour les parties privatives.
Il indique que les locaux sont impropres en l'état à une occupation à usage d'habitation.
Il propose pour y remédier la réalisation pour chaque lot d'une « cour anglaise », permettant de leur conférer un caractère d'habitabilité.
Il précise ensuite que ces travaux sont conditionnés par l'accord de la copropriété pour la partie qui sera nécessaire concernant des parties communes.
Dans le rapport des missions complémentaires confiées par les ordonnances du conseiller de la mise en état du 7 mars et 17 octobre 2017, daté du 15 février 2019, le même expert indique qu'il n'est pas en mesure de proposer des solutions alternatives à celles dont le principe a été donné dans son rapport du 21 novembre 2011.
Il ajoute qu'il résulte de ses investigations qu'il n'est pas possible de conférer aux lieux litigieux les caractéristiques réglementaires permettant de les considérer comme pouvant être habitables.
La cour observe ainsi que la conformité avec le règlement de copropriété de l'usage des lots en sous-sol acquis par les propriétaires en litige n'est pas critiquée, sans même s'interroger sur la bonne qualification d'usage d'habitation d'une chambre avec placard et salle de bain, mais seulement leur conformité avec la réglementation actuelle.
Cette absence de conformité du fait de l'évolution de la réglementation sur l'habitabilité des locaux ne relève d'aucune responsabilité démontrée dans l'instance du syndicat des copropriétaires dans l'application de la loi de 1965, ni ne révèle aucune faute du syndicat.
La responsabilité de mettre en 'uvre la conformité de locaux avec une évolution de la réglementation en vigueur appartient à leurs propriétaires. La perte éventuelle de valeur vénale de leur bien n'est imputable qu'à leurs propres choix d'investissement et de la liberté contractuelle des conditions de leur acquisition.
Il en résulte que les propriétaires ne sont pas fondés à poursuivre la condamnation du syndicat à les indemniser d'une perte de valeur vénale des lots qui n'est pas imputable à celui-ci, ni la condamnation à effectuer des travaux de mise en conformité, dont la charge incombe à chaque copropriétaire concerné pour son lot privatif, sous la réserve d'obtenir une autorisation de l'assemblée générale pour des travaux qui affecteraient des parties communes.
Il en résulte également que le syndicat est en revanche fondé dans sa prétention dans le dispositif de ses écritures de demander à la cour de faire défense aux propriétaires des lots en sous-sol d'en user pour eux-mêmes ou au titre d'une location à des fins d'habitation, sauf à justifier d'une conformité dont il a la charge de s'assurer de l'usage des lots avec la réglementation en vigueur.
- Cour d'appel de Montpellier, 5e chambre civile, 2 février 2021, RGn° 14/07342