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Le 30 août 2006
Une société civile immobilière (SCI) a été créée le 30 décembre 1975 pour une durée de trente ans. Elle a immédiatement procédé à l'achat de dix-sept appartements situés dans un même immeuble. Seize de ces lots ont été cédés de manière échelonnée entre 1983 et 1997. Parmi les autres biens acquis par la SCI, deux autres ont été revendus en 1983 et 1987. On doit dès lors considérer que cette SCI a procédé de manière habituelle à des opérations d'achat et de revente de biens immobiliers. Mais il ne sensuit pas, contrairement à ce que soutient l'Administration fiscale, que l'intention spéculative de la société - à laquelle les dispositions de l'article 35, I-1°, du Code général des impôts (CGI), subordonnent également l'application du régime des marchands de biens - doive être présumée. Une telle intention doit être recherchée à la date d'acquisition par la société des immeubles ultérieurement revendus et non à la date de leur cession. Dans l'affaire de l'espèce, les biens immobiliers n'ont jamais cessé d'être loués jusqu'à leur revente, conformément d'ailleurs à l'objet social de la société; les premières ventes n'ont été réalisées par la SCI que huit ans après leur acquisition financée, dailleurs, par un emprunt à long terme et pour des motifs liés à des difficultés de trésorerie; six de ces cessions ne sont intervenues que plus de vingt ans après l'achat des lots en cause; les autres immeubles ultérieurement acquis par la SCI sont toujours en location. Dans ces conditions, les cessions litigieuses ne sauraient être regardées comme résultant du dénouement d'opérations spéculatives entrant dans les prévisions des dispositions du titre I de l'article 35 du CGI. Le fait que des personnes, qui n'étaient pas au nombre des associés initiaux de la société, ont acquis, en 1987 et 1992, une partie puis la totalité des parts de ladite société dans une intention spéculative, et que l'une d'elles a, contrairement aux associés initiaux, la qualité de marchand de biens, est sans incidence sur l'appréciation de l'existence d'une intention spéculative de la SCI, en vue de déterminer si son activité pourrait être requalifiée aux fins de la faire entrer dans le champ de l'IS. Le Conseil d'Etat a donc retenu que lactivité de la SCI nentrait pas dans le champ de l'impôt sur les sociétés (IS) en tant que marchand de biens, dès lors que lune des deux conditions requises pour cette qualification, lintention spéculative au moment de lachat, nétait pas remplie. Référence: - Conseil d'Etat, 2 juin 2006, 3e et 8e sous-sect. réunies (req. n° 266.507)L'article 205 du Code général des impôts soumet à l'impôt sur les sociétés les personnes morales désignées à l'article 206; parmi ces dernières figurent, selon le 2 dudit article, les sociétés civiles qui se livrent à une exploitation ou à des opérations visées aux articles 34 et 35 ( ). Aux termes de l'article 35 du même code: I. Présentent ( ) le caractère de bénéfices industriels et commerciaux, pour l'application de l'impôt sur le revenu, les bénéfices réalisés par les personnes physiques désignées ci-après : 1° Personnes qui, habituellement, achètent en leur nom, en vue de les revendre, des immeubles, des fonds de commerce, des actions ou parts de sociétés immobilières ou qui, habituellement, souscrivent, en vue de les revendre, des actions ou parts créées ou émises par les mêmes sociétés ( ).