Pas d'exception d'inexécution à opposer à la demande de paiement du prorata des taxes foncières après la vente

Il est acquis aux débats que les acquéreurs n’ont pas payé le prorata de la taxe foncière et de la taxe sur les ordures ménagères mis à leur charge par l’acte authentique de vente. C’est par des motifs exacts et pertinents, que la cour adopte, que le premier juge a estimé que les acquéreurs doivent rembourser la somme totale de 1 .645,43 EUR à ce titre. C’est également à bon droit que, s’agissant d’une demande en paiement, le premier juge a considéré que le point de départ des intérêts moratoires courait à compter de la date de l’assignation dans la mesure où la mise en demeure ne précisait pas le montant des sommes réclamées.

Pour refuser de payer, et solliciter le débouté des vendeurs de leur action en paiement, les acquéreurs opposent une exception d’inexécution, soutenant que les vendeurs ont manqué à leur obligation de délivrance en ne leur remettant pas les clefs du garage et en ayant laissé de nombreux encombrants dans le hangar et le garage.

Il ressort effectivement du procès-verbal de constat d’huissier de justice dressé le 12 mai 2017 par Me E F qu’aucune des clefs que les acquéreurs indiquent avoir reçues n’ouvrent la porte du garage et que des encombrants, en particulier des matériaux de construction, ont été laissés dans le hangar et le garage. Les vendeurs ne contestent d’ailleurs pas avoir effectivement laissé des matériaux, mais soutiennent qu’un accord oral était intervenu en ce sens. Or, force est de constater que les vendeurs échouent à apporter la moindre preuve de l’accord allégué. Il est au contraire prévu aux termes du compromis de vente que le bien est vendu libre de tout «encombrements quelconques». Au surplus, les vendeurs n’établissent aucunement avoir remis la clé du garage aux acquéreurs et n’apportent aucun élément de nature à contredire les constatations du procès-verbal de constat d’huissier.

Les acquéreurs établissent ainsi que les vendeurs ont partiellement manqué à leur obligation de délivrance.

Pour autant, c’est de manière pertinente que le premier juge a relevé que les acquéreurs n’ont invoqué les manquements reprochés que plusieurs mois après la vente, aux termes de leur courrier en date du 23 janvier 2017 en réponse à la demande de paiement, et non de leur propre initiative. Au surplus, la cour observe que les acquéreurs étant devenus pleinement propriétaire de l’immeuble, ils ne sauraient arguer d’une atteinte à leur droit de propriété dès lors qu’ils étaient en mesure de changer la serrure du garage et de le libérer des encombrants sur lesquels les intimés ne revendiquent aucun droit de propriété, quitte à solliciter ensuite des dommages et intérêts pour les frais exposés.

La gravité de l’inexécution des obligations des vendeurs apparaît insuffisante pour justifier le refus d’exécution de la part des acquéreurs.

Au surplus, force est de constater que les appelants ne formulent aucune demande de dommages et intérêts compensatoires pour les manquements reprochés à leurs vendeurs. En effet, la seule mention dans le dispositif de leurs conclusions que le rejet de la demande adverse en paiement «leur permettra de financer le débarras des biens laissés par les vendeurs et de réparer le trouble de jouissance issu de la non mise en location du garage» ne saurait s’analyser en une prétention au sens de l’article 4 du code de procédure civile.

Ils ne sollicitent pas la résolution de la vente. Ils ne demandent pas plus à la cour d’ordonner à l’encontre de la partie adverse une obligation de faire ni ne sollicitent que leur propre obligation de paiement soit suspendue dans l’attente que les vendeurs exécutent leur obligation de délivrance.

Sur ce point, dans le corps de la motivation de leurs écritures, les appelants se bornent à déplorer l’inefficacité de la décision du premier juge qui a «rappelé» aux vendeurs qu’il leur appartenait de remettre à leurs frais les clefs permettant l’ouverture du garage et de reprendre à leurs frais la totalité des meubles et matériaux leur appartenant restés dans le garage et le hangar, sans assortir ce rappel d’une injonction et d’une astreinte. Néanmoins, ils ne sauraient reprocher au juge de ne pas avoir ordonné une mesure qu’ils n’ont pas sollicitée, et qu’ils ne demandent pas plus en appel.

En procédant à ce «rappel» alors qu’il n’était saisi d’aucune demande d’exécution forcée, le premier juge a statué ultra petita. Ces chefs du dispositif seront donc infirmés.

Il apparaît ainsi que l’exception d’inexécution alléguée par les appelants n’a pas vocation à prospérer dès lors qu’elle ne saurait conduire la cour à les dispenser définitivement de leur obligation de paiement à l’égard des vendeurs.

Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté l’exception d’inexécution et a condamné M. Y et Mme Z, acquéreurs, à payer solidairement à M. X et à Mme D, vendeurs, la somme de 1. 645,43 EUR au titre du prorata de taxes foncières et accessoires avec intérêt au taux légal à compter du 23 mai 2017.

En application des art. 696 et 700 du Code de procédure civile, la partie perdante est, sauf décision contraire motivée par l’équité ou la situation économique de la partie succombante, condamnée aux dépens, et à payer à l’autre partie la somme que le tribunal détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il y a lieu de confirmer la décision déférée du chef des dépens et des frais irrépétibles.

M. Y et Mme Z, acquéreurs, parties perdantes, seront condamnés in solidum aux entiers dépens de l’appel dont distraction au profit de Me Francois Rosseel.

L’équité justifie de débouter les intimés de leur demande formée au titre de leurs frais irrépétibles.