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Le 16 janvier 2013
Vous devez savoir que lors de la vente aucune négociation ne sera envisagée avec nous pour les raisons suivantes
M. Laurent L et son épouse, Mme Isabelle B, propriétaires d'un immeuble sis [...], ont mis en vente cette maison en 2008 en raison notamment de difficultés rencontrées avec leurs voisins, M. Christophe H et son épouse, Madame Bernadette M, demeurant au numéro 11 de la même rue et bénéficiaires d'un droit de passage grevant leur propriété.
Un premier compromis de vente a été signé le 10 octobre 2008 pour un prix de 155.000 euro mais les acquéreurs se sont rétractés dans le délai qui leur était ouvert par l'art. L. 271-1 du code de la construction.
Les époux L, qui avaient quitté leur immeuble pour résider à HOMMES, ont alors appris que les époux H avaient apposé une affichette sur le portail de l'immeuble mis en vente afin de prévenir les éventuels acquéreurs que des difficultés existaient quant à l'exercice de leur droit de passage.
Après mise en demeure à eux adressée par le conseil des époux L, les époux H ont retiré ce panonceau et un second compromis de vente a été signé le 4 févr. 2009 moyennant le prix de 180.000 euro.
Cependant l'acquéreur s'est rétracté en indiquant qu'il avait découvert, en retournant sur les lieux, une nouvelle affiche apposée par Monsieur et Mme H, ce qui l'avait fortement inquiété sur les relations de voisinage et l'avait fait renoncer à l'acquisition projetée.
Par ordonnance en date du 5 mai 2009, le juge des référés du Tribunal de grande instance de Tours a constaté que les affiches et la caméra posée sur l'emprise du droit de passage avaient été retirées par les époux H, interdit à ces derniers, sous astreinte de 1.000 euro par infraction constatée, de poser une quelconque affiche sur l'immeuble des vendeurs, et les a condamnés à verser une indemnité provisionnelle de 3.000 euro.
Par arrêt en date du 3 févr. 2010, la chambre des urgences de cette cour a confirmé cette décision, hormis en ses dispositions relatives à l'indemnité provisionnelle en indiquant que l'appréciation d'un préjudice subi par Monsieur et Mme L relevait de la compétence du juge du fond.
Les époux L ont vendu leur bien le 21 avr. 2010 moyennant le prix de 140.000 euro.
Faisant état d'un important préjudice moral résultant des accusations injurieuses dont ils ont été l'objet et de la situation de surendettement dans laquelle les a plongés l'absence de vente de leur bien, ainsi que d'un préjudice financier résultant de la baisse du prix de vente de celui-ci et du paiement des intérêts d'emprunt, de la taxe foncière et des charges de gaz, eau électricité dont ils ont dû s'acquitter pendant deux années, les époux L ont le 17 août 2010 assigné les époux H. devant le tribunal de grande instance de Tours afin de les voir condamnés à leur verser la somme de 10.000 euro en réparation de leur préjudice moral et celle de 53.286,36 euro en réparation de leur préjudice financier.
Par jugement en date du 15 nov. 2011, le tribunal a condamné {in solidum} les époux H à payer aux époux L la somme de 23.000 euro en réparation de leur préjudice matériel et celle de 5.000 euro en réparation de leur préjudice moral.
M. et Mme H ont fait appel.
-----------------------
Il est constant que les appelants ont apposé, sur l'immeuble mis en vente par les intimés, une affiche ainsi rédigée :
'{{AVIS AUX FUTURS PROPRIÉTAIRES :
Vous devez savoir que lors de la vente aucune négociation ne sera envisagée avec nous pour les raisons suivantes :
- non entretien du droit de passage par le propriétaire actuel,
- non bornage du droit de passage,
- construction sans permis de construire,
- problèmes avec le propriétaire qui a fait tout pour nous pourrir la vie.
Si vous achetez vous prenez le risque d'avoir de gros problèmes avec nous pour la négociation du droit de passage}}.
La simple lecture de cette affiche démontre son caractère insultant envers les époux L, dont les appelants font valoir avec la plus extrême mauvaise foi que leur nom n'est pas cité alors qu'ils sont parfaitement identifiables en leur qualité de propriétaires du bien sur lequel était apposé ce panneau.
Elle établit également l'intention des époux H de faire échouer la vente puisque les appelants menacent très clairement les éventuels acquéreurs "de gros problèmes" avec eux s'ils osent acheter l'immeuble mis en vente.
La seconde affiche, dont il convient de souligner qu'elle a été apposée après mise en demeure reçue par les époux H de cesser leurs agissements, indiquait quant à elle :
{{INFORMATION AUX FUTURS PROPRIÉTAIRES :
vous devez savoir que vous êtes dans un droit de passage à la charge du vendeur et qu'avec cette personne il y a eu des problèmes avec ce droit de passage.
vous devez savoir que lors de la signature de l'acte notarié pour l'achat de ce bien, un compromis doit être signé avec nous pour ce droit de passage.
Suite aux nombreux problèmes et nombreuses injustices aucune négociation ne sera envisageable sauf après réparation de celles-ci.}}
Le contenu de cette proclamation des époux H est une nouvelle fois insultant envers les époux L accusés publiquement d'avoir causé à leurs voisins de 'nombreux problèmes' et de 'nombreuses injustices' et tout aussi menaçant pour les éventuels acquéreurs.
Les appelants ne sauraient sérieusement soutenir avoir uniquement voulu 'informer' ces derniers de la situation exacte de l'immeuble alors qu'ils exigeaient abusivement d'être associés à la signature de l'acte notarié et réclamaient une 'réparation' à laquelle ils n'avaient aucun droit.
Les époux H, qui ont perdu toutes les instances engagées à l'encontre de leurs voisins, ont cru bon de se faire justice à eux-mêmes en diffusant publiquement une propagande mensongère qui pouvait être lue par toutes les personnes circulant sur la voie publique et ont récidivé malgré la mise en demeure amiable qui leur avait été adressée par le conseil de Monsieur et Madame L.
Aujourd'hui encore, devant la cour, ils se contentent de qualifier de 'malvenus' leurs agissements délictueux et, aveuglés par leur propre acharnement, continuent de verser aux débats des attestations relatives à l'état du chemin, assiette de leur droit de passage, en prétendant que les intimés 's'arrangeaient pour le remettre habilement en état lors du passage d'un huissier' et que 'le premier juge n'a pas apprécié à sa juste mesure l'argument des nids de poule et l'eau stagnante qui perdurent, ce qui constitue un danger pour les parents qui confient leurs enfants à Mme H.
Cette argumentation répétitive est cependant sans intérêt pour la solution du litige puisque, à supposer même que les intimés, dont il sera observé qu'ils n'avaient pas à goudronner un chemin de terre battue, aient commis des manquements, leurs voisins ne pouvaient s'en prévaloir pour commettre des manquements encore plus graves.
Les appelants ne peuvent enfin sérieusement soutenir qu'ils n'auraient installé une caméra, dont le caractère fictif n'a d'ailleurs jamais été établi, que pour surveiller le passage et faire ainsi 'fuir les fauteurs de troubles' alors qu'ils ne font état d'aucun incident sur leur propriété sur laquelle ils avaient la place d'installer un moyen de surveillance.
C'est en conséquence à bon droit que le premier juge a retenu qu'en apposant à deux reprises des affiches dénigrantes, mensongères et menaçantes et en installant une caméra, M. et Mme H ont causé, à M. et Mme L, un trouble anormal de voisinage qu'ils doivent entièrement réparer.
Les appelants prétendent cependant qu'il n'existe aucun lien de causalité entre les fautes qui leur sont reprochées et les préjudices allégués par leurs anciens voisins.
Mais le caractère injurieux des affiches, pouvant être lues de la voie publique ainsi que de tous les parents confiant leurs enfants à la garde de Mme H, justifie à lui seul l'octroi de 5.000 euro de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral causé à M. et Mme L, dénigrés alors que les appelants avaient perdu l'intégralité des instances engagées à leur encontre, y compris celles tendant à voir ordonner un bornage ou obtenir leur condamnation sous astreinte à entretenir le chemin litigieux.
Si les époux H font à juste titre observer qu'il n'est pas établi que le premier acquéreur s'est rétracté après avoir lu leur prose, il est au contraire démontré, par l'attestation de Mme Christine M, veuve R, qui s'est portée acquéreur du même bien en 2009, qu'elle a visité l'immeuble alors qu'aucune affiche n'y était apposée et que ce n'est que le 7 févr. 2008, en revenant sur les lieux après avoir signé un compromis 3 jours auparavant, qu'elle a vu, sur le portail, 'le papier' apposé par les époux H.
Mme R précise qu'elle a été convaincue, à la lecture de ce document, que cela ne 'présageait rien de bon au niveau du voisinage' et qu'elle a donc décidé d'annuler son achat en informant expressément le notaire des motifs de sa décision.
Le lien de causalité entre les agissements des appelants, qui voulaient d'ailleurs clairement parvenir à ces fins, et l'absence de vente conclue en 2009 est en conséquence démontré.
Mme R s'est portée acquéreur du bien moyennant le prix de 180.000 euro mais les intimés ne versent aux débats que trois pages sur les quatorze composant le compromis de vente, ce qui ne permet, ni de vérifier que cet acte ne comprenait pas une condition suspensive de l'octroi d'un prêt à l'acquéreur, ni de connaître les modalités de paiement des honoraires de l'agence immobilière.
Les époux L. ont vendu leur bien à M. et Mme P un an plus tard, le 21 avr. 2010, moyennant le prix de 140.000 euro et un avis de valeur de l'immeuble serait sans intérêt pour apprécier le préjudice subi puisque la simple comparaison entre ces prix démontre que les intimés ont subi une perte de chance de vendre leur propriété pour un prix supérieur à celui qui a été obtenu.
....
Les préjudices subis par les époux L sont constitués par une perte de chance, ce qui les empêche de réclamer versement de l'intégralité de leur perte financière, laquelle peut être fixée à 50.000 euro et en l'absence d'éléments apportés sur la condition suspensive d'octroi d'un prêt, cette perte de chance sera évaluée à 50%.
M. Laurent L et son épouse, Mme Isabelle B, propriétaires d'un immeuble sis [...], ont mis en vente cette maison en 2008 en raison notamment de difficultés rencontrées avec leurs voisins, M. Christophe H et son épouse, Madame Bernadette M, demeurant au numéro 11 de la même rue et bénéficiaires d'un droit de passage grevant leur propriété.
Un premier compromis de vente a été signé le 10 octobre 2008 pour un prix de 155.000 euro mais les acquéreurs se sont rétractés dans le délai qui leur était ouvert par l'art. L. 271-1 du code de la construction.
Les époux L, qui avaient quitté leur immeuble pour résider à HOMMES, ont alors appris que les époux H avaient apposé une affichette sur le portail de l'immeuble mis en vente afin de prévenir les éventuels acquéreurs que des difficultés existaient quant à l'exercice de leur droit de passage.
Après mise en demeure à eux adressée par le conseil des époux L, les époux H ont retiré ce panonceau et un second compromis de vente a été signé le 4 févr. 2009 moyennant le prix de 180.000 euro.
Cependant l'acquéreur s'est rétracté en indiquant qu'il avait découvert, en retournant sur les lieux, une nouvelle affiche apposée par Monsieur et Mme H, ce qui l'avait fortement inquiété sur les relations de voisinage et l'avait fait renoncer à l'acquisition projetée.
Par ordonnance en date du 5 mai 2009, le juge des référés du Tribunal de grande instance de Tours a constaté que les affiches et la caméra posée sur l'emprise du droit de passage avaient été retirées par les époux H, interdit à ces derniers, sous astreinte de 1.000 euro par infraction constatée, de poser une quelconque affiche sur l'immeuble des vendeurs, et les a condamnés à verser une indemnité provisionnelle de 3.000 euro.
Par arrêt en date du 3 févr. 2010, la chambre des urgences de cette cour a confirmé cette décision, hormis en ses dispositions relatives à l'indemnité provisionnelle en indiquant que l'appréciation d'un préjudice subi par Monsieur et Mme L relevait de la compétence du juge du fond.
Les époux L ont vendu leur bien le 21 avr. 2010 moyennant le prix de 140.000 euro.
Faisant état d'un important préjudice moral résultant des accusations injurieuses dont ils ont été l'objet et de la situation de surendettement dans laquelle les a plongés l'absence de vente de leur bien, ainsi que d'un préjudice financier résultant de la baisse du prix de vente de celui-ci et du paiement des intérêts d'emprunt, de la taxe foncière et des charges de gaz, eau électricité dont ils ont dû s'acquitter pendant deux années, les époux L ont le 17 août 2010 assigné les époux H. devant le tribunal de grande instance de Tours afin de les voir condamnés à leur verser la somme de 10.000 euro en réparation de leur préjudice moral et celle de 53.286,36 euro en réparation de leur préjudice financier.
Par jugement en date du 15 nov. 2011, le tribunal a condamné {in solidum} les époux H à payer aux époux L la somme de 23.000 euro en réparation de leur préjudice matériel et celle de 5.000 euro en réparation de leur préjudice moral.
M. et Mme H ont fait appel.
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Il est constant que les appelants ont apposé, sur l'immeuble mis en vente par les intimés, une affiche ainsi rédigée :
Vous devez savoir que lors de la vente aucune négociation ne sera envisagée avec nous pour les raisons suivantes :
- non entretien du droit de passage par le propriétaire actuel,
- non bornage du droit de passage,
- construction sans permis de construire,
- problèmes avec le propriétaire qui a fait tout pour nous pourrir la vie.
Si vous achetez vous prenez le risque d'avoir de gros problèmes avec nous pour la négociation du droit de passage}}.
La simple lecture de cette affiche démontre son caractère insultant envers les époux L, dont les appelants font valoir avec la plus extrême mauvaise foi que leur nom n'est pas cité alors qu'ils sont parfaitement identifiables en leur qualité de propriétaires du bien sur lequel était apposé ce panneau.
Elle établit également l'intention des époux H de faire échouer la vente puisque les appelants menacent très clairement les éventuels acquéreurs "de gros problèmes" avec eux s'ils osent acheter l'immeuble mis en vente.
La seconde affiche, dont il convient de souligner qu'elle a été apposée après mise en demeure reçue par les époux H de cesser leurs agissements, indiquait quant à elle :
vous devez savoir que vous êtes dans un droit de passage à la charge du vendeur et qu'avec cette personne il y a eu des problèmes avec ce droit de passage.
vous devez savoir que lors de la signature de l'acte notarié pour l'achat de ce bien, un compromis doit être signé avec nous pour ce droit de passage.
Suite aux nombreux problèmes et nombreuses injustices aucune négociation ne sera envisageable sauf après réparation de celles-ci.}}
Le contenu de cette proclamation des époux H est une nouvelle fois insultant envers les époux L accusés publiquement d'avoir causé à leurs voisins de 'nombreux problèmes' et de 'nombreuses injustices' et tout aussi menaçant pour les éventuels acquéreurs.
Les appelants ne sauraient sérieusement soutenir avoir uniquement voulu 'informer' ces derniers de la situation exacte de l'immeuble alors qu'ils exigeaient abusivement d'être associés à la signature de l'acte notarié et réclamaient une 'réparation' à laquelle ils n'avaient aucun droit.
Les époux H, qui ont perdu toutes les instances engagées à l'encontre de leurs voisins, ont cru bon de se faire justice à eux-mêmes en diffusant publiquement une propagande mensongère qui pouvait être lue par toutes les personnes circulant sur la voie publique et ont récidivé malgré la mise en demeure amiable qui leur avait été adressée par le conseil de Monsieur et Madame L.
Aujourd'hui encore, devant la cour, ils se contentent de qualifier de 'malvenus' leurs agissements délictueux et, aveuglés par leur propre acharnement, continuent de verser aux débats des attestations relatives à l'état du chemin, assiette de leur droit de passage, en prétendant que les intimés 's'arrangeaient pour le remettre habilement en état lors du passage d'un huissier' et que 'le premier juge n'a pas apprécié à sa juste mesure l'argument des nids de poule et l'eau stagnante qui perdurent, ce qui constitue un danger pour les parents qui confient leurs enfants à Mme H.
Cette argumentation répétitive est cependant sans intérêt pour la solution du litige puisque, à supposer même que les intimés, dont il sera observé qu'ils n'avaient pas à goudronner un chemin de terre battue, aient commis des manquements, leurs voisins ne pouvaient s'en prévaloir pour commettre des manquements encore plus graves.
Les appelants ne peuvent enfin sérieusement soutenir qu'ils n'auraient installé une caméra, dont le caractère fictif n'a d'ailleurs jamais été établi, que pour surveiller le passage et faire ainsi 'fuir les fauteurs de troubles' alors qu'ils ne font état d'aucun incident sur leur propriété sur laquelle ils avaient la place d'installer un moyen de surveillance.
C'est en conséquence à bon droit que le premier juge a retenu qu'en apposant à deux reprises des affiches dénigrantes, mensongères et menaçantes et en installant une caméra, M. et Mme H ont causé, à M. et Mme L, un trouble anormal de voisinage qu'ils doivent entièrement réparer.
Les appelants prétendent cependant qu'il n'existe aucun lien de causalité entre les fautes qui leur sont reprochées et les préjudices allégués par leurs anciens voisins.
Mais le caractère injurieux des affiches, pouvant être lues de la voie publique ainsi que de tous les parents confiant leurs enfants à la garde de Mme H, justifie à lui seul l'octroi de 5.000 euro de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral causé à M. et Mme L, dénigrés alors que les appelants avaient perdu l'intégralité des instances engagées à leur encontre, y compris celles tendant à voir ordonner un bornage ou obtenir leur condamnation sous astreinte à entretenir le chemin litigieux.
Si les époux H font à juste titre observer qu'il n'est pas établi que le premier acquéreur s'est rétracté après avoir lu leur prose, il est au contraire démontré, par l'attestation de Mme Christine M, veuve R, qui s'est portée acquéreur du même bien en 2009, qu'elle a visité l'immeuble alors qu'aucune affiche n'y était apposée et que ce n'est que le 7 févr. 2008, en revenant sur les lieux après avoir signé un compromis 3 jours auparavant, qu'elle a vu, sur le portail, 'le papier' apposé par les époux H.
Mme R précise qu'elle a été convaincue, à la lecture de ce document, que cela ne 'présageait rien de bon au niveau du voisinage' et qu'elle a donc décidé d'annuler son achat en informant expressément le notaire des motifs de sa décision.
Le lien de causalité entre les agissements des appelants, qui voulaient d'ailleurs clairement parvenir à ces fins, et l'absence de vente conclue en 2009 est en conséquence démontré.
Mme R s'est portée acquéreur du bien moyennant le prix de 180.000 euro mais les intimés ne versent aux débats que trois pages sur les quatorze composant le compromis de vente, ce qui ne permet, ni de vérifier que cet acte ne comprenait pas une condition suspensive de l'octroi d'un prêt à l'acquéreur, ni de connaître les modalités de paiement des honoraires de l'agence immobilière.
Les époux L. ont vendu leur bien à M. et Mme P un an plus tard, le 21 avr. 2010, moyennant le prix de 140.000 euro et un avis de valeur de l'immeuble serait sans intérêt pour apprécier le préjudice subi puisque la simple comparaison entre ces prix démontre que les intimés ont subi une perte de chance de vendre leur propriété pour un prix supérieur à celui qui a été obtenu.
....
Les préjudices subis par les époux L sont constitués par une perte de chance, ce qui les empêche de réclamer versement de l'intégralité de leur perte financière, laquelle peut être fixée à 50.000 euro et en l'absence d'éléments apportés sur la condition suspensive d'octroi d'un prêt, cette perte de chance sera évaluée à 50%.
Référence:
Référence:
- C.A. d'Orléans, 10 déc. 2012 (R.G. N° 11/03664)