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Le 16 septembre 2004
Une société civile immobilière (SCI) a vendu une maison individuelle dans un ensemble d'immeubles en cours de réalisation; il avait été "oublié" ou omis de porter les mentions relatives aux assurances construction obligatoires (assurance de responsabilité et assurance dommages-ouvrage) dans le contrat préliminaire ou de réservation signé avec l'acquéreur. L'indication du défaut de souscription de ces assurances, portée dans le projet d'acte authentique, suffisait-elle à exclure tout manquement du vendeur à l'obligation d'information posée par l'article L. 243-2 du Code des assurances dès lors que seul l'acte authentique de vente avait pour effet de transférer la propriété ou la jouissance du bien cédé? La 3e chambre civile de la Cour de cassation répond en confirmant une décision antérieure de principe (23 avril 1992) qui a retenu, à l'occasion d'un litige portant sur l'assurance de dommages obligatoire et sur la résolution d'une promesse de vente, que l'article L. 243-2, alinéa 1, du Code des assurances édicte une obligation générale de justification de l'assurance obligatoire dont l'exercice ne se limite pas, pour ceux sur qui elle pèse, à apporter cette justification seulement au moment de la signature de l'acte authentique de vente. Elle sanctionne la cour d'appel pour avoir assimilé les deux alinéas de l'article précité du Code des assurances, alors que l'exigence de la mention des assurances dans l'acte de vente posée par le second alinéa est une obligation particulière qui s'ajoute à l'obligation générale du premier alinéa: pour satisfaire à ses obligations légales la société venderesse aurait dû informer l'acquéreur dès la signature du contrat de réservation, ce qui lui aurait permis de renoncer sans plus attendre à une opération qui ne lui offrait pas toutes les garanties auxquelles il était en droit de prétendre, ou même de souscrire à son nom et pour son compte, en temps utile, une assurance. Cet arrêt a de plus le mérite de dire quand doivent être souscrites les assurances obligatoires de construction. Il le fait en ces termes: - Toute personne dont la responsabilité peut être engagée sur le fondement des articles 1792 et suivants du Code civil doit être en mesure de justifier qu'elle a souscrit un contrat d'assurance la couvrant de sa responsabilité décennale. - Tout maître d'ouvrage faisant réaliser des travaux de bâtiment doit souscrire, pour son compte ou pour celui des propriétaires successifs, une assurance dommages-ouvrage. Il en résulte que l'accédant peut refuser de conclure le contrat de vente si l'assurance est souscrite tardivement, c'est-à-dire après l'ouverture du chantier, à moins que le contrat contienne une stipulation rétroactive. Références: [- Code des assurances, partie législative->http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/UnCode?commun=&code=CASSURAL.rcv] - Cour de cassation, 3e chambre civ., 18 février 2004 (arrêt n° 191 FS-PB)