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Le 19 septembre 2020
Suivant acte dressé le 20 décembre 2010 par Mme X (le notaire), M. et Mme Y (les acquéreurs) ont acheté une maison d'habitation située dans la commune de Saint-Martin-des-Fontaines.
Par arrêté préfectoral du 13 août 2012, la société Bouyer Leroux (la société exploitante de carrières) a obtenu une autorisation d'extension d'exploitation de carrière sur des terrains à proximité du bien acquis.
Reprochant au notaire d'avoir manqué à son devoir d'information et de conseil, les acquéreurs l'ont assigné en responsabilité et indemnisation.
Les acquéreurs ont fait grief à l'arrêt d'appel de rejeter leurs demandes, alors, selon le moyen soutenu par eux :
1°/ que le notaire est tenu d'assurer l'efficacité juridique de son acte ; qu'en l'espèce, les acquéreurs reprochaient à Mme X..., qui était leur notaire, de ne pas les avoir informés de ce que la société exploitante de carrières avait déposé en préfecture une demande d'installation de carrière sur des fonds voisins de l'immeuble qu'ils souhaitaient acquérir ; qu'en exonérant le notaire de toute responsabilité à ce titre, motif pris qu'elle était « dans l'ignorance » de « l'identité des terrains sur lesquels porterait précisément l'extension projetée », sans s'expliquer sur le fait, expressément invoqué par les acquéreurs, que le notaire avait établi, en faveur de la société exploitante de carrières, deux attestations, dont l'une certifiait que la la société exploitante de carrières avait acquis les fonds voisins de l'immeuble prospecté par les acquéreurs, afin précisément de permettre à cette société d'exploitation de déposer une demande d'extension de carrière, qui doit être systématiquement accompagnée d'une attestation notariale, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;
2°/ que le notaire est tenu d'assurer l'efficacité juridique de son acte, ce qui l'oblige à se renseigner sur les éléments d'information qui présentent le caractère d'une information utile pour son client ; qu'en exonérant le notaire de toute responsabilité au motif qu'elle était, au moment où elle avait dressé l'acte de vente signé par les acquéreurs, « dans l'ignorance » de « l'identité des terrains sur lesquels porterait précisément l'extension projetée », sans rechercher s'il n'appartenait pas au notaire de vérifier, par une simple consultation en préfecture, si les fonds voisins de l'immeuble acquis par les acquéreurs n'avaient pas fait l'objet d'une demande d'ouverture de carrière, dès lors qu'elle savait que des fonds contigus à l'immeuble acheté par les acquéreurs avaient été acquis par une société d'exploitation minière qui disposait déjà de carrières dans le secteur, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;
3°/ que le notaire est tenu d'assurer l'efficacité juridique de son acte, ce qui lui impose de mettre en garde les acquéreurs sur toutes circonstances qui seraient de nature à éclairer leur consentement ; qu'en exonérant le notaire de toute responsabilité au motif qu'elle était « dans l'ignorance » de « l'identité des terrains sur lesquels porterait précisément l'extension projetée », sans rechercher, comme elle y était invitée, s'il n'appartenait pas au notaire d'alerter les acquéreurs sur le fait que les fonds contigus à l'immeuble dont ils souhaitaient faire l'acquisition avaient été acquis par une société d'exploitation minière active dans la région, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;
4°/ qu'en déboutant encore les acquéreurs de leurs demandes indemnitaires au motif qu'au moment où le notaire avait dressé l'acte de vente signé par les acquéreurs, celle-ci ne connaissait pas « l'issue qui serait réservée à une perspective d'extension d'exploitation qui n'en était encore qu'au stade de simple projet », motif impropre à exonérer le notaire de toute responsabilité dès lors qu'elle n'en était pas moins tenue, afin d'assurer l'efficacité de son acte et d'éclairer le consentement des acquéreurs, de porter à la connaissance de ces derniers l'existence d'un projet d'extension ou d'une possibilité d'extension de la carrière de la société exploitante de carrières, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;
5°/ que ne sont pas couvertes par le secret professionnel du notaire les informations qui, par leur nature ou leur diffusion, présentent un caractère public ; qu'en exonérant le notaire de toute responsabilité pour manquement à ses devoirs d'information, de conseil et de mise en garde, au motif encore que celle-ci était tenue de respecter le secret professionnel, cependant que les acquéreurs ne reprochaient pas au notaire de ne pas leur avoir révélé des informations couvertes par le secret professionnel, s'agissant, d'une part, d'informations déduites d'attestations destinées à accompagner une demande d'extension de carrière qui devait être mise à la disposition du public en préfecture et faire l'objet d'une enquête publique, et, d'autre part, d'informations déduites de la demande d'extension elle-même qui était destinée, dans ces conditions, à être rendue publique, la cour d'appel a méconnu les termes du litige et violé les articles 4 et 5 du code de procédure civile ;
6°/ qu'en l'espèce, les acquéreurs faisaient observer que leur préjudice résidait notamment dans le fait de ne pas avoir pu stipuler une condition résolutoire ou de négocier, de façon éclairée, le prix d'achat de leur immeuble ; qu'en écartant tout lien de causalité entre la faute imputée au notaire et les préjudices revendiqués par les acquéreurs aux motifs adoptés des premiers juges qu'une fois les conditions suspensives levées, les acquéreurs ne pouvaient plus renégocier les termes de leur contrat de vente et qu'il était douteux qu'ils eussent été en mesure d'agir en nullité, sans rechercher si, correctement informés, les acquéreurs n'auraient pas été en mesure de négocier les termes des contrats conclus avec leur vendeur, avant toute signature d'un quelconque acte, et s'il n'existait pas, dans ces conditions, un lien de causalité entre les fautes commises par le notaire et les préjudices revendiqués par les acquéreurs, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;
7°/ qu'il n'existe aucun texte de quelque source que ce soit qui obligerait la victime d'un dol à agir en nullité ; que celle-ci peut décider de conserver le bénéfice de son contrat et agir, le cas échéant, contre les responsables des différents dommages qu'elle aurait subis du fait des manoeuvres dolosives commises par son cocontractant ou des manquements des intervenants à l'acte à leur obligation d'information, de mise en garde, ou de conseil ; que la victime n'est, du reste, jamais tenue de limiter son préjudice dans l'intérêt du responsable ; qu'en estimant qu'il n'existait pas de lien de causalité entre le manquement du notaire à ses devoirs d'information et les préjudices revendiqués par les acquéreurs au motif que « la signature de l'acte authentique ne faisait nullement obstacle à l'introduction d'une action en nullité », cependant que rien n'interdisait aux acquéreurs de conserver le bénéfice de la vente et d'agir en responsabilité contre le notaire pour obtenir réparation des préjudices qu'ils avaient subis du fait du manquement de celui-ci à ses obligations d'information, de conseil et de mise en garde, la cour d'appel, qui a statué par un motif impropre à exonérer le notaire de toute responsabilité, a violé l'article 1382 du code civil ;
Mais l'arrêt constate, d'une part, que le notaire, rédacteur de l'acte de vente, a vérifié les conditions d'urbanisme en adressant au maire de la commune une demande générale de renseignements, laquelle est revenue avec la mention que le bien vendu ne se situait pas dans une zone de carrière, d'autre part, que l'extension d'exploitation de carrière a été autorisée, par arrêté préfectoral, près de deux ans après la vente litigieuse, de telle sorte qu'à la date de celle-ci, il n'y avait aucune certitude quant à la proximité à venir d'une installation classée dans un environnement proche du bien vendu ; qu'après avoir énoncé que les attestations notariées dont se prévalaient les acquéreurs, concernaient des cessions ou projets de cession auxquels ceux-ci étaient tiers et à propos desquels le notaire était tenu au secret professionnel, la cour d'appel a pu, sans modifier les termes du litige, déduire, de ses constatations et énonciations, que le notaire, qui n'était pas tenu de procéder à des vérifications par recoupement avec des éléments réunis à l'occasion d'un autre acte reçu en son office, n'avait pas commis de faute.
1°/ que le notaire est tenu d'assurer l'efficacité juridique de son acte ; qu'en l'espèce, les acquéreurs reprochaient à Mme X..., qui était leur notaire, de ne pas les avoir informés de ce que la société exploitante de carrières avait déposé en préfecture une demande d'installation de carrière sur des fonds voisins de l'immeuble qu'ils souhaitaient acquérir ; qu'en exonérant le notaire de toute responsabilité à ce titre, motif pris qu'elle était « dans l'ignorance » de « l'identité des terrains sur lesquels porterait précisément l'extension projetée », sans s'expliquer sur le fait, expressément invoqué par les acquéreurs, que le notaire avait établi, en faveur de la société exploitante de carrières, deux attestations, dont l'une certifiait que la la société exploitante de carrières avait acquis les fonds voisins de l'immeuble prospecté par les acquéreurs, afin précisément de permettre à cette société d'exploitation de déposer une demande d'extension de carrière, qui doit être systématiquement accompagnée d'une attestation notariale, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;
2°/ que le notaire est tenu d'assurer l'efficacité juridique de son acte, ce qui l'oblige à se renseigner sur les éléments d'information qui présentent le caractère d'une information utile pour son client ; qu'en exonérant le notaire de toute responsabilité au motif qu'elle était, au moment où elle avait dressé l'acte de vente signé par les acquéreurs, « dans l'ignorance » de « l'identité des terrains sur lesquels porterait précisément l'extension projetée », sans rechercher s'il n'appartenait pas au notaire de vérifier, par une simple consultation en préfecture, si les fonds voisins de l'immeuble acquis par les acquéreurs n'avaient pas fait l'objet d'une demande d'ouverture de carrière, dès lors qu'elle savait que des fonds contigus à l'immeuble acheté par les acquéreurs avaient été acquis par une société d'exploitation minière qui disposait déjà de carrières dans le secteur, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;
3°/ que le notaire est tenu d'assurer l'efficacité juridique de son acte, ce qui lui impose de mettre en garde les acquéreurs sur toutes circonstances qui seraient de nature à éclairer leur consentement ; qu'en exonérant le notaire de toute responsabilité au motif qu'elle était « dans l'ignorance » de « l'identité des terrains sur lesquels porterait précisément l'extension projetée », sans rechercher, comme elle y était invitée, s'il n'appartenait pas au notaire d'alerter les acquéreurs sur le fait que les fonds contigus à l'immeuble dont ils souhaitaient faire l'acquisition avaient été acquis par une société d'exploitation minière active dans la région, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;
4°/ qu'en déboutant encore les acquéreurs de leurs demandes indemnitaires au motif qu'au moment où le notaire avait dressé l'acte de vente signé par les acquéreurs, celle-ci ne connaissait pas « l'issue qui serait réservée à une perspective d'extension d'exploitation qui n'en était encore qu'au stade de simple projet », motif impropre à exonérer le notaire de toute responsabilité dès lors qu'elle n'en était pas moins tenue, afin d'assurer l'efficacité de son acte et d'éclairer le consentement des acquéreurs, de porter à la connaissance de ces derniers l'existence d'un projet d'extension ou d'une possibilité d'extension de la carrière de la société exploitante de carrières, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;
5°/ que ne sont pas couvertes par le secret professionnel du notaire les informations qui, par leur nature ou leur diffusion, présentent un caractère public ; qu'en exonérant le notaire de toute responsabilité pour manquement à ses devoirs d'information, de conseil et de mise en garde, au motif encore que celle-ci était tenue de respecter le secret professionnel, cependant que les acquéreurs ne reprochaient pas au notaire de ne pas leur avoir révélé des informations couvertes par le secret professionnel, s'agissant, d'une part, d'informations déduites d'attestations destinées à accompagner une demande d'extension de carrière qui devait être mise à la disposition du public en préfecture et faire l'objet d'une enquête publique, et, d'autre part, d'informations déduites de la demande d'extension elle-même qui était destinée, dans ces conditions, à être rendue publique, la cour d'appel a méconnu les termes du litige et violé les articles 4 et 5 du code de procédure civile ;
6°/ qu'en l'espèce, les acquéreurs faisaient observer que leur préjudice résidait notamment dans le fait de ne pas avoir pu stipuler une condition résolutoire ou de négocier, de façon éclairée, le prix d'achat de leur immeuble ; qu'en écartant tout lien de causalité entre la faute imputée au notaire et les préjudices revendiqués par les acquéreurs aux motifs adoptés des premiers juges qu'une fois les conditions suspensives levées, les acquéreurs ne pouvaient plus renégocier les termes de leur contrat de vente et qu'il était douteux qu'ils eussent été en mesure d'agir en nullité, sans rechercher si, correctement informés, les acquéreurs n'auraient pas été en mesure de négocier les termes des contrats conclus avec leur vendeur, avant toute signature d'un quelconque acte, et s'il n'existait pas, dans ces conditions, un lien de causalité entre les fautes commises par le notaire et les préjudices revendiqués par les acquéreurs, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;
7°/ qu'il n'existe aucun texte de quelque source que ce soit qui obligerait la victime d'un dol à agir en nullité ; que celle-ci peut décider de conserver le bénéfice de son contrat et agir, le cas échéant, contre les responsables des différents dommages qu'elle aurait subis du fait des manoeuvres dolosives commises par son cocontractant ou des manquements des intervenants à l'acte à leur obligation d'information, de mise en garde, ou de conseil ; que la victime n'est, du reste, jamais tenue de limiter son préjudice dans l'intérêt du responsable ; qu'en estimant qu'il n'existait pas de lien de causalité entre le manquement du notaire à ses devoirs d'information et les préjudices revendiqués par les acquéreurs au motif que « la signature de l'acte authentique ne faisait nullement obstacle à l'introduction d'une action en nullité », cependant que rien n'interdisait aux acquéreurs de conserver le bénéfice de la vente et d'agir en responsabilité contre le notaire pour obtenir réparation des préjudices qu'ils avaient subis du fait du manquement de celui-ci à ses obligations d'information, de conseil et de mise en garde, la cour d'appel, qui a statué par un motif impropre à exonérer le notaire de toute responsabilité, a violé l'article 1382 du code civil ;
Mais l'arrêt constate, d'une part, que le notaire, rédacteur de l'acte de vente, a vérifié les conditions d'urbanisme en adressant au maire de la commune une demande générale de renseignements, laquelle est revenue avec la mention que le bien vendu ne se situait pas dans une zone de carrière, d'autre part, que l'extension d'exploitation de carrière a été autorisée, par arrêté préfectoral, près de deux ans après la vente litigieuse, de telle sorte qu'à la date de celle-ci, il n'y avait aucune certitude quant à la proximité à venir d'une installation classée dans un environnement proche du bien vendu ; qu'après avoir énoncé que les attestations notariées dont se prévalaient les acquéreurs, concernaient des cessions ou projets de cession auxquels ceux-ci étaient tiers et à propos desquels le notaire était tenu au secret professionnel, la cour d'appel a pu, sans modifier les termes du litige, déduire, de ses constatations et énonciations, que le notaire, qui n'était pas tenu de procéder à des vérifications par recoupement avec des éléments réunis à l'occasion d'un autre acte reçu en son office, n'avait pas commis de faute.
Le pourvoi est rejeté.
Référence:
- Cour de cassation - Chambre civile 1, 22 septembre 2016, N° de pourvoi : 15-22.784, rejet, inédit