Maison vendue au pied d'une falaise. La clause limitant la garantie des vices cachés est sans effet, le vendeur étant de mauvaise foi

La société avait acheté en 1983 un terrain au pied d'une falaise. Elle avait fait édifier sur ce terrain un immeuble à usage d'hôtel-restaurant. 

En 2000, elle avait vendu cet immeuble.

En 2002, deux rochers s'étaient détachés de la falaise et s'étaient écrasés au pied de la terrasse. 

Le nouveau propriétaire a assigné en responsabilité son vendeur et d'autres intervenants à l'opération de construction pour qu'ils soient condamnés à indemniser ses préjudices. 

Il fondait ses demandes sur plusieurs moyens, parmi lesquels l'existence d'un vice caché (article 1643 du Code civil). 

Mais l'acte notarié de vente stipulait que le vendeur n'était tenu à aucune garantie en cas de vice caché.

Une telle clause est légale (la dérogation à la règle légale est prévue à l'article 1643 du Code civil) à condition que le vendeur soit de bonne foi, c'est-à-dire qu'il n'ait pas connu le vice caché. 

Or, dans cette affaire, un rapport ancien mais connu du vendeur, indiquait que la falaise était dangereusement instable à deux endroits et que des travaux devaient être effectués pour protéger l'hôtel-restaurant. 

Considérant en particuliert que le rapport, très ancien et ne comportant pas de formule alarmiste, avait pu être oublié par le vendeur, et qu'il n'y avait pas eu d'importante chute de pierres pendant des années, la Cour d'Appel de Lyon a jugé que le vendeur avait pu considérer de bonne foi que l'état de la falaise ne constituait pas un vice qui aurait dû être porté à la connaissance de l'acquéreur. 

En outre, la cour d'appel avait rappelé que le vendeur n'est pas tenu de garantir les vices apparents (article 1642 du Code civil) et constaté en substance que l'acheteur, en dépit de la dangerosité de la falaise non sécurisée, n'avait ni interrogé le vendeur sur sa stabilité ni prévu de réaliser un examen de celle-ci. 

La Cour de cassation censure la décision de la Cour de Lyon au motif que que ayant relevé que le vendeur avait eu connaissance du rapport mentionnant qu'à deux endroits la falaise était dangereusement instable et que des travaux devaient être effectués pour prémunir l'immeuble de la chute de bloc, la cour d'appel n'avait pas tiré les conséquences de ses propres constatations et par conséquent, avait violé les dispositions de l'article 1643 du Code civil.