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Le 21 octobre 2021

 

Aux termes de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, la recevabilité de l'action en réduction du prix est-elle subordonnée à la démonstration d'un préjudice par l'acquéreur ?

Selon le texte, toute promesse unilatérale de vente ou d'achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un lot ou d'une fraction de lot doit mentionner, à peine de nullité, la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot. Si la superficie véritable est sensiblement inférieure à celle annoncée, l'acquéreur peut exiger du vendeur une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure, ce qui signifie que le prix doit diminuer dans les mêmes proportions que la surface annoncée. Deux conditions sont ainsi nécessaires pour que cette action en diminution aboutisse : 1/ que la superficie réelle soit inférieure de plus d'un vingtième à celle annoncée ; 2/ que l'action soit intentée par l'acquéreur dans un délai d'un an à compter de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente.

La Cour de cassation, dans une affaire où l'acquéreur habitait déjà dans les lieux plusieurs mois avant la vente, a eu l'occasion de préciser que la connaissance par l'acquéreur avant la vente de la superficie réelle du bien vendu ne le prive pas de son droit à la diminution du prix, lequel n'est pas subordonné à la preuve d'un préjudice .Cette solution a été rappelée par la Cour d'appel de Chambéry (13 oct. 2020, RG n° 18/01993). Dans cette affaire, l'acquéreur avait revendu son appartement avec une plus-value importante. Pour le vendeur initial, l'acquéreur n'avait donc pas d'intérêt à agir, faute de tout préjudice. La cour d'appel précise ainsi que l'action en réduction du prix de l'article 46 n'impose ni faute ou tromperie de la part du vendeur, ni préjudice subi par l'acquéreur.