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Le 13 décembre 2006
Selon les articles 1134 et 1755 du Code civil, aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure. Des locaux à usage commercial donnés à bail par une société civile immobilière (SCI) à une société commerciale ont été fortement endommagés par la tempête du 26 décembre 1999, déclarée catastrophe naturelle par arrêté préfectoral du 29 décembre 1999. A la suite de ce sinistre, la société commerciale a assigné la SCI et son assureur, pour obtenir réparation de divers préjudices. La SCI a formé des demandes reconventionnelles et a attrait, en la cause, son propre assureur. Pour condamner la société locataire sous la garantie de son assureur à prendre en charge le montant du coût de réparation de l'immeuble, l'arrêt de la cour d'appel retient que le bail conclu le 14 octobre 1994 entre la SCI et la société locataire comporte une clause aux termes de laquelle le preneur renonce à toute réparation lors de l'entrée dans les lieux comme en cours de bail en s'engageant à effectuer "tant au début du bail que pendant son cours toutes réparations, petites ou grosses, sans aucune exception..., y compris les grosses réparations prévues à l'article 606 du Code civil", que, si l'obligation de réparer pesant sur le locataire cesse normalement en cas de force majeure, il peut être fait exception à cette règle, les dispositions de l'article 1755 du Code civil n'étant pas d'ordre public, et que, dès lors que la clause litigieuse par la généralité de ses termes n'opère aucune distinction quant à l'origine des désordres à réparer, la SCI doit être exonérée en vertu du bail de toute obligation de réparation, y compris lorsque les dégâts résultent d'un cas de force majeure. Le Cour de cassation dit qu'en statuant ainsi, alors que sauf stipulation expresse contraire, l'obligation de réparer pesant sur le locataire cesse en cas de force majeure, la cour d'appel, qui n'a pas constaté que le bail contenait une telle stipulation, a violé les textes susvisés.Référence: - Cour de cassation, 3e Chambre civ., 31 octobre 2006 (N° de pourvoi: 05-19.171), cassation partielle