Les art. R. 442-7 et R. 442-8 du Code de l'urbanisme, relatifs à la composition de la demande de permis d'aménager un lotissement, prévoient trois modes possibles de gestion des équipements collectifs du lotissement. Les équipements peuvent être soit remis à une association syndicale constituée entre les acquéreurs de lots par le lotisseur, soit attribués en propriété aux acquéreurs de lots, soit transférés en totalité dès leur achèvement à la commune ou à l'établissement public de coopération intercommunale (EPCI) compétent.
L'art. R. 442-8 du même code prévoit la possibilité pour le lotisseur d'attribuer les équipements en pleine propriété aux acquéreurs de lots.
Les voies et espaces communs sont souvent attribués aux colotis en propriété indivise. L'attribution en propriété indivise conduit à ce que chaque acquéreur de lot acquiert, en même temps que son lot, une quote-part indivise du sol affecté aux voies et éléments d'équipement communs.
Dans l'affaire sous référence portée devant la Cour de cassation, le seuls éléments et équipements assurant la viabilité des lots (voies, réseaux), les espaces verts, la cafétéria, la piscine et la salle couverte d'un ensemble de loisirs dénommé "Le pas du Ventoux" avaient été précédemment jugés dépendre d'une indivision forcée entre les colotis.
La cour d'appel (Cour d'appel de Grenoble, arrêt du 12 mai 2015) en avait déduit, au visa des art. 815 à 815-18 du Code civil que l'action en paiement contre un coloti propriétaire d'un lot et du 1/103e indivis des éléments sus-mentionnés qui n'avait pas payé ses charges était recevable dès lors qu'elle avait été exercée par l'administrateur de l'indivision forcée concernée.
La Cour de cassation censure l'arrêt de la cour d'appel pour violation de la loi : les textes susvisés ne s'appliquent pas à une indivision forcée et perpétuelle.
Les art. 815 à 815-18 du Code civil régissent l'indivision de droit commun et non l'indivision forcée, de sorte que, même mandaté par les autres indivisaires, l'administrateur n'était pas recevable à agir contre l'un d'eux.
En effet, lorsque les voies et espaces communs relèvent d'une indivision forcée, et à moins de la mise en place d'une "organisation différente" (par exemple une association syndicale libre ou autorisée), ladite indivision forcée est impérativement régie par le statut de la copropriété, en application de l'art. 1er, alinéa 2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.
S'agissant d'une indivision forcée, il n'est pas possible d'en demander le partage.
Aussi bien noter que, faute d'organisation différente, l'indivision forcée et perpétuelle relève du statut de la copropriété.
- Cour de cassation, 3e Chambre civ., 13 septembre 2018, pourvoi n° 15-24.655, F-D