L'inconstructibilité du terrain vendu ne justifie pas l'annulation de la vente

Si l'acte de vente établi mentionne que le terrain se situe en zone constructible, les parties n'ont pas fait de l'obtention d'un certificat d'urbanisme et de la possibilité d'exécuter des travaux nécessitant l'obtention préalable d'un permis de construire une condition de la vente
Par acte notarié du 19 avril 2006, Christophe a vendu à Chantal un terrain à bâtir viabilisé, situé à Comps sur Artuby, pour le prix de 61.000 EUR.

L'acquéreur réclame, à titre principal, l'annulation de la vente, pour vice du consentement et subsidiairement, sa résolution pour vice caché, ainsi que la condamnation du vendeur à lui payer les sommes de 72.873,20 EUR, correspondant au prix et aux frais d'acquisition, 14.105,63 EUR, en réparation de son préjudice financier et de 70.000 EUR, au titre du préjudice moral ;

Chantal a exposé que la commune a rendu deux décisions rejetant sa demande de permis de construire, compte tenu des risques d'inondations.

Doivent être rejetées les demandes en annulation de la vente et en octroi de dommages et intérêts formulées par l'acquéreur en raison de l'inconstructibilité du terrain vendu. La constructibilité du terrain peut être, à défaut de renonciation expresse sur ce point par l'acquéreur, un élément substantiel d'un terrain à bâtir. Néanmoins, l'erreur sur les qualités essentielles ne peut être retenue en l'espèce. En effet, l'acquéreur d'un terrain en bordure de rivière situé dans un département réputé pour des précipitations très abondantes en un temps limité aurait dû réclamer préalablement à la vente un certificat d'urbanisme et le cas échéant, un permis de construire. De plus, si l'acte de vente établi mentionne que le terrain se situe en zone constructible, les parties n'ont pas fait de l'obtention d'un certificat d'urbanisme et de la possibilité d'exécuter des travaux nécessitant l'obtention préalable d'un permis de construire une condition de la vente. En outre, le caractère inconstructible du terrain résulte d'une étude réalisée postérieurement à la vente. Enfin, l'inondation antérieure à l'acte ne saurait à elle seule justifier l'existence d'une erreur contemporaine à la vente. Ces éléments ne permettent pas non plus d'établir l'existence de manœuvres du vendeur constitutives d'un dol, alors même qu'il avait eu connaissance de l'inondation susvisée et que la mère de ce dernier, aurait participé, en sa qualité d'élue, au conseil municipal, au classement de la zone en catastrophe naturelle, après la dite inondation. Par ailleurs, l'acquéreur n'apporte pas la preuve d'une faute imputable au vendeur et ne peut donc demander sa condamnation au paiement de dommages et intérêts.

L'action en résolution de la vente pour vices cachés est recevable. En effet, en vertu de l'art. 1648 du Code civil, le délai de deux ans court à compter de la découverte du vice. Le refus de la première demande de permis de construire formée par l'acheteur ne saurait constituer le point de départ du délai, ce refus étant en partie motivé par le non-respect de règles particulières d'urbanisme. En revanche, le refus de la seconde demande notifié en 2008 doit constituer le point de départ du délai, en ce qu'il a permis au vendeur, par sa motivation unique, de prendre connaissance du caractère inconstructible du terrain. La saisine du juge des référés en 2009 ayant suspendu le délai, l'action engagée en 2011 n'est pas prescrite.

L'action ne peut néanmoins prospérer, l'inconstructibilité ne constituant un défaut caché que si elle est effective à la date de la vente du terrain à bâtir, ce qui n'est pas le cas en l'espèce.